洪灾过后小区“后遗症”如何解决? 需要注意哪些问题

暴雨后，郑州市一些小区至今仍未完全恢复“元气”。小区围墙倒塌、地库被淹设备房进水损坏、建筑屋面外墙漏水……依然是摆在眼前的问题。

然而，这些问题在解决过程中产生了新的问题。钱谁来出?对于这笔不少的修缮费用，物业想到申请使用房屋维修基金。业主则认为，暴雨期间，物业未能尽到相应义务，使业主财产损失严重，修缮时物业不应该动用房屋维修基金。

房屋维修基金作为房子的“养老钱”“看病钱”，在小区灾后重建时，如何才能更好地发挥作用?

问题

业主不准物业动用房屋维修基金

据河南商报记者观察，因为一些小区的地下室空间狭小，内部供水及供电设施都集中在这里，一些淤泥至今未能清理干净，这给小区业主的生活带来了极大痛苦。比如，位于白沙镇的中央花园小区被曝仍未恢复正常供水供电，地下室遍地淤泥。

长期的忍受让业主对小区物业多生不满，对物业产生信任危机，这时物业申请房屋维修基金自然会被业主否决。比如，正在进行灾后重建的瀚海晴宇小区，400辆汽车泡水，业主损失数亿元，物业欲动用房屋维修基金进行修缮，被业主联名上书否决。

据河南商报记者报道，瀚海晴宇小区的业主们认为，重建费用应该由物业和置业来承担，而且他们还应该赔偿业主损失。尽管洪灾有一定不可抗力因素，但物业和置业的不作为，客观上加大了受损程度，所以应该承担相应责任。

洪灾中物业的“不作为”让小区业主仍然恼火。业主们秉持着朴素的观点，他们认为责任划分存在问题，物业未能尽责，损失不应该由业主过多承担，更不应该动用业主缴存的房屋维修基金。

分析

什么情况可以使用维修资金

小区灾后重建，对于那些合情合理的房屋维修基金申请应该得到支持。2021年9月8日，最新出台的《郑州市物业管理条例》第五十六条和第五十七条提到，专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

物业服务区域内共有部分、共用设施设备出现紧急情况的，物业服务人应当立即组织应急维修。如，电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的;屋面、外墙渗漏的;楼体外墙墙面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;公共护(围)栏破损严重的;其他紧急情况。

出现前款情形进行应急维修的，相关费用从专项维修资金中列支并向业主公示。业主、业主委员会可以按照规定或者委托物业服务人申请使用专项维修资金;没有业主委员会或者物业管理委员会的，由业主申请或者街道办事处、乡镇人民政府代为申请。

解惑

房屋维修资金这样用

早在7月21日，郑州市住房保障和房地产管理局就已下发通知，已建立房屋专项维修资金的小区，在处置灾情时可应急动用维修资金，促进恢复群众正常生活。

通知要求，社区、物业服务企业对暴雨灾情期间小区共用部位、共用设施设备进行全面排查，建立清单，主动在物业管理区域显著位置公示，按照一次普查、分批维修的原则启动应急维修。

对需要应急动用维修资金进行维修的，相关业主、业主委员会、物业服务企业可通过网上提交、书面提交、预约上门服务等多种方式，直接申请动用维修资金。相关资料可采取事前承诺、事后补交方式提交。

同时，采取内部公示、网络发布等多种方式，强化应急维修资金使用信息公开，强化社会监督。对采取虚假承诺、提供虚假资料等方式骗取、挪用维修资金的，按照相关规定从严处理。

提醒

需要注意哪些问题

因暴雨应急动用维修资金，需要注意哪些问题?郑州市物业维修基金管理中心提示：

1.合理制定方案。根据维修项目损坏情况，制定切实可行的维修方案。制定方案要及时合理，尽快实施项目维修，为小区恢复正常生活提供保障。

2.惜用资金。一些设施设备沥干水后能正常使用，设备管理者要认真检查，很多设备烘干后经过专业检测能正常使用，业主的维修资金还是要能省则省，要惜用。

3.做好公示。确需动用维修资金的，要做好公示。要通过公众号、小程序、展板、张贴公告等多种方式公示，确保业主知情。很多小区尚未清理完毕，无法制定具体的维修方案，建议先进行动用维修资金进行维修某种设备的预通知预公告，先让业主了解情况。公示的材料不要仅限于5日，可延长至整个施工周期。

4.施工方选择。由申请人比选确定有资质信得过的合法施工企业。施工前要签订施工合同，明确施工内容及时间、保修期限、质保金、安全保障措施等相关内容。申请人不得以任何形式向施工方索取好处。

5.留存图文材料。申请人在制定方案和施工过程中要注意留存照片、视频等影像材料，公示时张贴，广泛告知业主。

6.确保安全。申请人组织施工时要进行安全保障。(河南商报记者张超凡)