新修订的《郑州市物业管理条例》已实施俩月多小区物管治理难题到底咋破？

郑州市新圃西街18号院因是老旧小区，一直没有物业进行规范化管理，只有两名门卫。有业主反映，小区环境卫生和安全等问题堪忧。希望小区能纳入正规的规范化管理。但因该小区业主们意见不一，此事迟迟尚未解决。郑州的清华园小区也因业主们对既有物业的管理不满，想换掉物业。业主和新旧物业之间的纠葛也一直僵持。

12月9日，大河报针对市民所反映的郑州市这俩小区的管理问题进行了报道。

对此，难免会有市民疑惑，作为最基层政府的社区和办事处而言，在小区规范化管理问题上，究竟能发挥何种作用?在小区管理问题和相关事务上，社区和办事处又有哪些智慧的创新之举，以更好化解和解决居民小区内部的管理矛盾和相关问题?

○管理问题亟待解决的小区

12月13日，家住郑州市新圃西街18号院的业主向大河报反映，10日，该小区又有业主代表去街道办事处反映此事，希望尽快牵头解决捋顺该小区管理事务。但截至目前，该小区的管理问题依然没有得到解决。

该院问题没有解决的关键，该小区居民和社区负责人均称，是居民意见不一。

该院所属的社区负责人表示，具体让哪个物业企业进驻得由业主委员会和居民协调委员会来选择。办事处、社区可以给他们推荐。但目前社区推荐的物业，该小区居民尚未做出选择。

而针对此前曾被报道过的郑州清华园小区新旧物业的事儿，其所属的办事处相关负责人介绍，办事处的主管领导，也就是分管清华园社区的领导，中间也联合社区协调调解过好多次。

○《条例》中的职能，如何更好发挥?

在小区管理事务上，作为基层政府的社区和办事处具体能发挥啥作用?

上述小区管理事件中，新圃东街社区负责人说，小区在成立业主委员会或是居民协调委员会时，需要社区全程参与并监督，否则成立的业主委员会和居民协调委员会不会被全体业主认可，业主委员会和居民协调委员会是小区全体业主选出来的。而小区经社区全程参与并监督选举出来的业委会和居民协调委员会，能发挥其在小区管理上的作用。

对此，家住郑州北区的一市民反映，前一段小区举行了业主大会筹备组选举活动，因不放心现场人员的身份，她们投票时专程询问了现场的组织者(监督者)身份，当被告知是社区工作人员时，心里比较踏实，便如实选择了心目中信赖的筹备组人选。

2021年10月1日新修订实施的《郑州市物业管理条例》中提到，要发挥党组织的战斗堡垒作用，构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系，建立居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会任期届满前九十日内，指导和监督业主委员会换届选举。业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责，或者逾期未完成换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

在小区管理事务上，《条例》对社区办事处的职能予以明晰。

但为何类似上述两个小区的管理问题却一直不好解决?难点在哪?

采访中，有社区人员称，小区内居民复杂，利益纠葛复杂，协调确实难。

另外，有居民称，这些管理难的小区也有一个共同特点，之前曾经成立过业委会，但后来有的业委会已被罢免，有的因各种原因导致业委会缺失。为此，小区管理也陷入“群龙无首”、各派别纷争和难做决断的境地。

《2018年河南省物业管理行业发展报告》显示，截至2017年年底，我省物业服务企业共计在管13115个服务项目，其中居住物业项目9031个，全省成立业委会的小区平均占比仅在9%左右，郑州和部分省辖市也刚刚超过10%。河南业委会成立占比不到一成。

“物业公司从中作梗，个别社区街道办不作为、乱作为……”公开报道显示，曾有很多市民反映业委会成立难。

新圃西街18号院就有居民反映，该小区约三分之二的居民是赞成引进物业的，但即便这样，也不是随便来个物业公司就会同意，“我们想引进适合我们且我们觉得比较合适的物业。这一点，希望社区办事处能帮我们推荐和指导。”

当然，该小区居民反映，还有一部分居民不太想引进物业，想维持现状进行自治。

这种情况下，小区到底咋管?该小区居民称，还是希望社区办事处能真正组织小区居民代表，好好坐下来调研情况和协商协调。

有业主表示，在小区物业管理问题上，还是建议社区办事处人员多走基层，多倾听居民心声，这样才能抓住问题本质，智慧化解各方矛盾，积极发挥社区办事处基层政府的引领指导和监督作用。

○楼院物管治理创新案例

针对一些小区的难管理和管理难的问题，这不，郑州是有创新管理范本儿的。

郑州市二七区建中街办事处淮南社区书记白雪介绍，她们所辖的淮河路39号院的治理工作便是坚持“一核多元、融合共治”理念，以群众需求为导向，以“民有所需，我有所应”为行动宗旨，坚持推进无主管楼院提升，逐步完善居民议事新规则，全面实现“党建领航+居民议事+多元善治”的工作创新实践。

该楼院为无主管状态：院内杂草丛生，设施破损，车辆乱停乱放等诸多问题得不到解决，邻里矛盾加剧。淮南社区党委通过摸排调研，针对楼院居民“两多两高”的特点，组织该楼院退休老党员、热心志愿者，组建了“党旗红+志愿红”的“红色管家”志愿服务队伍，发光发热的同时解决了各类楼院管理难题，楼院自治日趋完善。

为了更高标准地解决院内的环境、卫生、维修、停车等问题，物业管理服务需求的呼声越来越高。但是该院面积大，住户少，物业公司收支不平衡，不愿接手，困难重重。

“红色管家”扛红旗迎难而上，多次推动居民协调会议的开展，最终拟定了管家与物业共管模式。即“红色管家”参与监督指导和管理服务，物业公司按照“红色管家”指导精简后的服务内容，开展相对少量且具有针对性的具体业务工作。

引进红色物业后，公司派3名专业保洁人员每天3小时对院内的卫生环境及绿植树木进行清洁绿化、对公共设施进行日常养护、小修急修等保障院内环境整洁优美、公共设施完好、公共秩序井然。物业共管模式的打造，既降低了居民的物业费用(0.4元/平方)，同时也实现了资源共享、责任共担、问题共解，让楼院居民有更多的安全感、获得感和幸福感。

○“为民做主”变为“由民做主”，楼院长作用不可小觑

郑州市淮南社区的老旧小区“治理经”，或许能给大家一些启发。

该社区书记白雪说，今年社治委将楼院分成了几种类型，新型物业小区、单位托管小区、自治物业小区、政府托底小区(只缴纳卫生费每月5-10元)。

“我们社区，这几种楼院都有，刚接手时候都蒙了 。咋管理让人头大。”白雪说，她个人认为，引进物业的小区要征求群众意见，要了解小区居民究竟想得到哪种层次的服务，社区在程序规范上进行把关，另一方面要发挥楼院自治作用。要发掘有凝聚力、责任心、积极性高的楼院长，通过他们去推进物业管理。这一点经验，后来通过老旧小区改造后的楼院治理管理经验发现，还是要通过楼院长发挥作用。

白雪总结的经验是，在社区办事处基层政府服务小区问题上，要由“为民做主”转变为“由民做主”，不能站在对立面。

她提到，在社区服务小区管理问题上，现实情况中还存在有些楼院的业委会并不是为民服务，只想从中谋利，这也需要社区为广大居民进行鉴别。(大河报·豫视频记者 宁田甜)