“郑19条新政”发布后，郑州楼市会有怎样变化？

顶端新闻·河南商报记者 周茜

3月1日，一纸通知吸引了社会关注。郑州市人民政府办公厅发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中，19条措施涵盖方方面面，成为国内城市此轮调控里首个比较系统的地方房地产新政。

新政会对郑州的房地产市场产生哪些影响？期待已久的楼市回暖，能否如期到来？

01

新政将利好改善型群体买房

在“招商公园1872”项目营销负责人李玉英眼中，“这次政策的包容性很强，不仅影响老百姓，也深刻影响整个行业的基本面。”

比如，政策中提到：“满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。”

李玉英说到，很多时候我们忽略了郑漂的老年人，他们挥别故乡来到郑州，为了照顾孩子，只能和一家子挤在89平米的小三房里，甚至要和儿童挤在一个小卧室里的上下铺。这次出台的政策，允许老年人所投靠的家庭新购一套住房，符合中国传统的孝悌文化，考虑到老年人的生活质量，非常人性化。

再比如，政策中提到：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

李玉英说到，“郑州人大多要经历换房，从早期刚需的小户型，到一家四口需要的大户型，就会有改善置业的需求。但二套房需要60%的首付比例，对购房者来说负担很重。这次出台的政策，结清贷款后再买房，可以按照30%的首付比例贷款，对于改善群体是大利好。”

一旦降低二套房的首付比例，将极大激发出改善群体的购房需求。这次新政中，多处提到“支持居民改善性住房需求”，也将极大利好改善型楼盘的销售。

02

新政将让区域之间分化更明显

站在行业发展角度，一位资深地产业内人士认为，新政将让各个区域的分化更明显。

通知第五条提到：稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。

这也就意味着，如果一个区域烂盘扎堆，购房者势必不会买账，片区去化周期会不断拉长，进而降低供地量，淡出市场；一个区域品质楼盘扎堆，让购房者认可，片区去化周期会缩短，进而增加供地量，吸引开发商进入，从而再次开发品质项目，形成良性循环。

经过这样的循环，郑州各个区域的房地产将进入追逐品质的时代，也让不同片区之间楼盘的品质形成较大的分化。

另一方面，新政将推行（城改项目）货币化安置，也将释放一部分置业消费需求。

新政提到：推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

一位资深地产业内人士评价到，将安置房盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房，将有利于人才扎根，吸引人才聚集。

同时，结合货币化安置，也将释放本地“土著”的需求，他们将更愿意消费高品质的楼盘，进而拉动住宅去化。

03

精准呼应民生，楼市重拾信心

今年以来，全国多地政策松动，调控次数累计超70次，可谓此起彼伏，多点开花。

以重庆、菏泽为代表，在非限购城市重启最低20%首付。以广州、苏州为代表，下调首套或二套房房贷款利率。以南宁、北海为代表，放松公积金贷款。以玉林为代表，通过吸引人才落户、发放住房补贴等政策托底楼市。

在这种背景下，各地城市根据自身情况出炉地产调控措施。郑州此次房地产新政，在坚持房住不炒定位的前提下，因城施策，精准施策，精准化呼应了民生。

“对于我们这些刚毕业大学生，(此次政策)一方面提供保障性租赁住房或提供租房补贴，减轻我们当下的压力，另一方面购买商品房有补贴，还能申请购买共有产权住房。”2020年从省内某高校毕业的小刘说，从购房者角度看，他最为看重的是新政策对“准业主”权益的保护。

比如，政策中强调“严格执行郑州市商品房预售资金监管制度”、“严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为”，这让消费者者购买新房(期房)时，心里能更有谱；而强调“增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付”，更让购房者对“新家”的生活配套更有信心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，郑州此次政策对于鼓励改善型购房需求给予了很多支持。比如说对于改善型购房需求，取消了认房又认贷的政策，使得很多购房者后续完全可以按照首套房的首付标准和首付利率进行调整，势必降低购房成本，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。

多名业内人士认为，此次郑州调控力度比较强，也比较全面，将给予市场很大信心。如果政策能够逐步落地，市场或许会在三月底四月初逐步回暖，三月份将是回暖之前的购房窗口期。