郑州优质写字楼市场整体逐步回暖 净吸纳量二季度较一季度上升近两倍

7月25日，世邦魏理仕(CBRE)于龙湖金融岛举办“向新而生——2022年上半年郑州房地产市场回顾与展望”发布会，解析郑州商业地产市场最新发展状况与趋势。

2022年上半年，受全国疫情反复及宏观经济影响，郑州优质写字楼市场整体回暖时间拉长，进一步影响了客户需求结构改变及楼宇价格走势，优质零售市场存量改造与品牌提升成为市场主旋律。

优质写字楼市场　疫情影响减弱租赁市场逐步回暖

2022年上半年，郑州优质写字楼市场仅新增1栋优质写字楼。高铁东广场正商国际中心入市，为市场带来约8万平方米新增供应，推动郑州优质甲级写字楼市场存量上升至443.6万平方米。

受宏观经济及全国疫情不稳定等影响，上半年郑州优质写字楼净吸纳量仅录得2.3万平方米，且主要成交集中在二季度。其中，二季度较一季度上升近两倍。

写字楼空置率方面，受市场活跃度欠佳影响，整体市场空置率较去年下半年仅回落0.84个百分点至19.66%。市场租金较去年下半年保持平稳，随着选择周期的拉长及吸纳量的减少，不少业主延续灵活租赁策略，以延长免租期及持续降低租金等策略吸引新租户。

从成交类别看，上半年新增租赁需求主要来自TMT及金融类行业，分别占比24%、16%。此外，上半年本地客户占据市场成交主导地位，细分类别涵盖了医药、房地产相关、新能源等行业，但租赁面积区间跨度大，承租能力偏弱。金融行业中以保险公司的新租需求为主导，且承租面积以300平方米到800平方米的较大面积区间为主，承租能力较强。

世邦魏理仕(CBRE)预测，未来市场供应仍将集中于龙湖金融岛片区及高铁站东广场，预计在2023年~2025年将对市场需求形成较强的虹吸效应。

优质写字楼市场将持续面临更多的机遇与挑战，甲级写字楼租金稳中有升，灵活多元化的租赁策略常态化，优质楼宇出租率回暖明显。主力客户仍将集中在金融、科技研发及基建相关行业。

“随着政府对招商引资力度的逐渐增强，越来越多的产业类客户布局郑州，相信将为未来郑州的产业动能开辟新的篇章。疫情检测常态化将削弱疫情对市场的影响，之前受疫情影响而压抑的升级扩租需求将有所反弹，市场对于未来疫情影响的忐忑情绪将有所下调，活跃度有望提升。随着金融岛片区主力客户的进驻及片区的成熟度提升，其有望成为未来租赁市场的又一核心区域。”CBRE郑州顾问及交易服务部/办公楼负责人曲皓琳预测。

零售物业市场　空置率环比上升至近五年新高

受疫情及市场波动等因素的影响，2022年上半年郑州零售物业市场未录得新增优质商业供应，市场空置率进一步提升，次级、近郊商圈呈现不同程度的退租潮，空置率环比上升至近五年新高，市场进入新一轮“洗牌期”。

全市优质购物中心首层平均租金下滑至每月每平方米498元，其中以非核心商圈为主，预计未来6~12个月仍会呈现下降趋势。

但核心商圈优质商业项目仍稳中有升。

与此同时，上半年华润万象生活进一步加大在郑投资，与中原区人民政府、豫能控股就“郑州热电厂”城市更新项目签订合作协议，展现出其对郑州商业市场未来发展的信心;龙湖商业、银泰集团也纷纷落子郑州，以轻资产输出或物业整租的形式布局。

需求方面，虽然受疫情影响，全国性连锁餐饮品牌上半年在郑州的拓店速度有所放缓，趋于观望态势，但本地品牌仍选择积极拓展，积极进入各个商圈。与此同时，日料、咖啡、轻餐、烘焙等品类也成为上半年积极选址和开店的餐饮品类。

值得一提的是新能源汽车领域。今年上半年，多家新能源汽车品牌启动了在郑州的首轮布局，积极在郑州市场拓展开店。

CBRE预测，虽然2022年上半年郑州未录得新增优质商业供应，但随着疫情逐步稳定、多个重点商业项目的开工及筹备启动、消费市场有序恢复，2022年下半年至2024年市场供应将实现较大改善，未来18~24个月市场预计将迎来逾百万平方米新增优质供应。

其中，高新区作为以产促城的典范，也将在今年下半年迎来区域内首个单体超10万平方米的大型购物中心。而郑东新区高铁站及北龙湖板块也将陆续迎来新增优质商业。

“未来，得益于‘郑州十四五规划和2035年远景目标纲要’及‘建设国际消费中心城市’等政策的持续推进，包括华润万象生活、万科印力、银泰集团、万达集团等在内的多家全国性商业运营商积极谋划和布局郑州市场，为市场转型和高质量发展奠定了坚实基础。同时，围绕国际消费中心城市建设，郑州核心商圈的优质商业也将开启存量改造与品质提升‘双驱动’。”CBRE郑州分公司副总经理张桐称。(顶端新闻·河南商报记者 白刘阳)