世界速递！以案释法｜“一房二卖”者均需承担违约责任！

【来源：老城区人民法院网_图片要闻】

房屋是老百姓安身立命之所。但近年来，随着二手房市场的异常火爆，面对房价持续上涨的利益诱惑，不少房东缺乏诚信，将自己所有的房屋“一房二卖”， 不少购买者也因此面临钱房两空的尴尬局面。

本期以案释法，我们一同学习下“一房二卖”需要承担哪些法律责任。

(资料图)

简要案情

2022年1月，李先生（卖方）、曹女士（买方）、房产中介（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方拟转让坐落于洛阳市老城区房屋一套，房产转让总价为118元，买方一次性付全款，2022年1月中旬交于居间方定金8万元整，过户当日付剩余房款。违约责任约定，卖方违反合同约定或因卖方原因不将房屋出售给买方，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。

签订合同之后，曹女士支付了购房定金及居间服务费，共计10.5万元。2022年4月，曹女士与李先生去房管部门办理过户手续，因案涉房屋已经与案外人网签，故未过户成功。当日下午，李先生与案外人办理了房屋过户手续。2022年4月底，李先生退还曹女士房屋定金及中介服务费。

曹女士将李先生、房产中介一并起诉至老城区法院。

双方各执一词

原告曹女士诉称：他们这也太不讲信用了，我和两个被告之间的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》必须解除，他们两个要承担违约金20余万和诉讼费。

被告李先生辩称：2022年5月初，我将房屋卖给第三人的原因是原告家庭成员间对房屋登记为谁的名字产生矛盾，无法达成一致意见，我又急用钱，所以卖给第三人；曹女士老公和公公口头告知我，称不要案涉房屋，该事发生后我已通过中介退还曹女士购房款及中介费；曹女士在起诉前没有联系过我，我都以为事情已经处理完毕了，她这个诉求过高，我实在无法支付。

被告房产中介辩称：同意解除合同，居间服务费和购房款已由李先生退给曹女士，我收取居间服务费以后就促成交易，房屋没有过户给曹女士，是因为被告李先生在收取曹女士定金的同时也收取了第三方的定金，因被告李先生急用钱将房屋低价卖给第三方，我认为主要责任在于被告李先生，自己不应该承担违约责任。

争议焦点

1.原被告之间房屋买卖居间合同是否有效？

2.导致合同不能履行的原因？

3.原告主张的违约金是否合法有据？数额如何认定？

4.责任承担主体认定？

法院判决

老城区人民法院依法作出判决：一、确认原告曹女士、被告李先生、被告房产中介之间的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》于2022年5月已解除；二、被告李先生于本判决生效之日起十日内支付原告曹女士违约金3.5万元；三、被告房产中介于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹女士损失1万元；四、驳回原告曹女士的其他诉讼请求。

法官说法

本案原告曹女士、被告李先生、被告房产中介之间签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是三方真实意思表示，系有效合同。但因被告李先生已将案涉房屋过户给案外人，该违约行为造成本案合同无法继续履行，原告曹女士有权请求解除合同，本院确认案涉合同自二被告收到起诉状之日即2022年5月13日已解除。

本案违约金过高，故结合合同履行情况、当事人过错情况、买受人的实际损失等综合因素，根据公平原则，酌定判决李先生共赔偿曹女士3.5万元。房产中介作为居间人，在协助双方办理房屋过户手续时，应按照合同约定为买方提供准确的房产信息并对房产信息进行查验，其未采取有效措施保障交易顺利进行，导致原告曹女士产生损失，其应在收取中介费范围内承担一定的赔偿责任，故房产中介赔偿曹女士1万元。

法官提醒：当事人应按照合同约定履行义务，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故签订了合同后，要遵守诚实信用原则，不要轻易违约，否则需要承担非常严重的违约责任。

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