房企喊过冬只想活下去？去年前500强销售额9.9万亿

自三月以来，各大房企密集公布2018年成绩单，虽然市场喊着“寒冬到来”，但从年报来看，大部分房企业绩还属于“暖春”——净利润能够保持增长，甚至去年规模进入“千亿俱乐部”的房企数量已达30家。此外，不少房企的净负债率有所优化。

根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》(以下称“房企500强报告”)，2018年，500强房企全年商品房销售面积总额7.16亿平方米，同比增长12.58%;销售金额创下9.9万亿新高，同比增长17.1%。不过，未来房地产市场明显将放缓扩张的步伐，趋向稳健，甚至有些房企进入谋求转型、多元化布局阶段。

房企TOP30规模门槛提升至千亿

2019中国房地产开发企业500强榜单出炉，按照销售额度排名，恒大、万科、碧桂园占据前三强，全年销售金额三家都超过了5000亿元。

根据已发布的年报数据，恒大去年净利润达722.1亿元，同比增长106.4%，净利率增4.2个百分点至15.5%。而万科、碧桂园净利润分别为492.7亿元与485.4亿元，同比分别增长32.4%、68.8%。

另外，融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力按照规模排名分列四到十位，其中，新城控股(45.450,0.28,0.62%)较2017年规模排名提升5位跻身房企前十，同时，净利润同比2017年增长74.02%至104.91亿元。

而富力地产则是例外，虽然规模上升进入前十，但却是前十强中唯一净利润下降的企业，其2018年净利润下跌60.49%至83.71亿元。年报解释称，利润减少主要因为集团于2017年收购(万达)酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少。

还有一组值得注意的数据是，克而瑞研究中心统计显示，千亿房企数量已达到30家，创历史新高。阳光城(8.310,-0.06,-0.72%)、中南、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年迈入千亿房企行列，而这几家基本上同时保持了规模和净利润的增长。

比如融信，2018年合约销售约人民币1218.84亿，同比增长73.35%;全年实现营收343.67亿、归母核心纯利约25亿，分别同比增长13.27%和115.86%。毛利率也整体处于上升的趋势，2018年达到了23.47%，若扣除收并购项目重新估值影响，融信中国毛利率为29%， 同比上升8%。

深耕区域的金科2018年财报显示，去年实现签约销售金额1188亿元，同比增长81%;销售面积1342万平方米，同比增长59%;实现营业收入412.34亿元，同比增长19%;扣除非经常性损益的净利润40.19亿元，同比增长137%。

除了已经进入千亿聚乐部的房企，还有不少公司也瞄准了千亿规模的目标。禹洲地产创始人兼董事局主席林龙安今年还在业绩会上表示，千亿目标，一直没有变。2019年禹洲地产对达成670亿销售业绩有信心，预计增长率超过20%。2019年禹洲地产可售货值达1103亿，货值一半在长三角。

据报告显示，2018年度，禹洲地产实现合同销售额560.29亿元，同比增长38.9%;实现收入243.1亿元，同比增长12.0%;毛利率为30.72%，核心利润为人民币34.19亿元，同比上升16.91%。

未来净利润率或下滑 部分房企跨界谋出路

一位券商房地产首席分析师表示，2017年、2018年房企的销售数据并不差，房企今后两年财报上的业绩增速还会保持较高水平，但受限价等政策影响，净利润率可能会下调。

而且房企遇到了融资成本上升的问题，根据克而瑞统计显示，2018年85家房企新增融资成本6.4%，同比升0.17个百分点;80%以上的房企全年融资成本上升。

在此情况下，部分房企开始降低资产负债率，上述《房企500强报告》中提到，从中位数看，500强开发企业2018年资产负债率为0.6513，高于平均值，表明头部房企的杠杆水平要低于平均水平，显示出头部房企较好的风险管理。

例如，融创的净负债率同比降低44%，由原来的193%降至149%;恒大的净负债率降低31.8个百分点至151.9%;相较而言，碧桂园净负债率为49.6%，同比下降7.3个百分点，万科的净负债率仅为30.9%。中海和龙湖虽净负债率有提升，但依旧处于行业低位，其负债率分别为32.49%和52.9%。

不过，从整体行业来看，房企负债方面并不乐观。《房企500强报告》指出长期负债方面，500强开发企业2018年资产负债率均值为64.21%，较上年小幅上升32个基点。

调控趋严的市场环境下，房地产市场难以保持“黄金时代式”增长，不少企业开始谋另类发展。据克而瑞数据显示，前三十强房企中，70%发布了多元化战略。前100强房企中，97%布局了多元化业务。

恒大、万科、碧桂园这三强都进行了跨行业布局。尤其是恒大，从粮油、乳业和矿泉水领域的布局，转向汽车界——进行了并购、入股、组合资公司、获取技术并量产等一系列动作，甚至曾一度与贾跃亭的FF造车事业有合作;而碧桂园则涉足农业和机器人(19.530,-0.41,-2.06%)这两大多元产业，并同时发力新零售业务;万科则布局于商业开发与运营、物流仓储服务、办公与产业园的建设甚至是冰雪场地等。

当然也有部分企业继续开拓房地产市场，但进行了主营业务的升级和挖掘，不再追求粗放式规模增长，例如各大房企争夺的旧城改造项目、养老项目、基建和城市运营项目，朗诗、金茂都入场了。更有如金科地产一样进行产品精细化的企业，近期，其牵手国际未来生活研究院等国际一流的研究机构，发布了全新产品内核“生命建筑”，将促进建筑迭代发展，让未来建筑更加优化空间。

各大房企的转型布局还在继续。随着房地产“黄金时代”的过去，“白银时代”的到来，越来越多房企探索着多元化的途径前行。(新浪财经 盛兰哲 张启慧 发自上海)