银行LPR利率下降，请问2020年房地产是否会再次上涨？

4月20日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。相比于3月20日公布的LPR利率1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%来说，此次下降力度可以用“巨大”来形容。此次LPR利率再次浮动下调也跟前段时间国家统计局公布的一季度GDP增速同比下滑6.8%有关系，那么此次下调后2020年的房地产是否会再次上涨?希望不会。借此机会简单谈谈我的观察。

2020年第一季度GDP增速同比下跌6.8%，创历史记录可以说给予金融机构极大压力，传统行业除去房地产外其他行业恢复真的不理想

虽然说1季度央行通过降准、逆回购等操作释放了3万多亿的资金流动性，但一季度的经济数据表现仍未达预期

图上所示是国家统计局公布的《2020一季度GDP初步核算数据》，可以明显看到哪怕央行在一季度已经先后释放了超过3万亿的流动性，但是恢复不错的行业还是互联网、金融等行业，当然也跟这些行业本身冲击有限有关系。在传统行业中，除去农林牧渔外，恢复最快的还是房地产行业，而受到冲击最大的还是批发和零售业、住宿和餐饮业。

过去一直有这样一种判断“一旦有新增贷款出现，必然会有大量资金进入房地产”，可以说此次疫情后哪怕我们已经足够谨慎还是很难避免资金流入房地产的情况。要不然此次房地产的恢复情况也不会这么快，这也是为何很多房企敢4月份“调价”的原因。

4月份LPR利率1年期利率下调至3.85%，5年期下调至4.65%，目的还是为了降低企业融资成本，只不过此次5年期利率下调有点让人意外

记得3月份面对国际经济形势不容乐观的情况，5年期LPR利率仍然没有变动，此次降低真的会减少购房者的购房成本，不过真的减少有限。这跟目前实行的LPR利率计算方式有关系，也就是我们熟知是LPR利率+加点的方式。介于目前国内银行主要的房贷发放方式其实还是参考过去的固定利率4.9%+上浮的方式，购房者实际得到的好处会大大折扣。更何况从今年开始对于存量住房贷款开始LPR利率转换还是要等到2021年1月份后才开始正式实施的。

房价上涨的动力从2008年开始已经不是简单的供求关系了，投资才是拉动房价上涨的关键

从2008年之后房产已经从过去单纯的“住房产品”变为“投资品”了，这也是房价持续上涨的关键

图上所示是2007-2018年商品房平均销售价格走势图，可以看到两个节点很关键，2008年4万亿刺激后房价大涨，这里面已经掺加了太多的投资、投机因素;2014年也是一个阶段，为了解决房产销售不足的问题又是放开调控，不少普通居民都开始步入房产投资领域，尤其是上市公司、企业和外来居民开始向一二线城市聚集，一二线城市房价开始突飞猛进;2016年后的一次“去库存”彻底让三四等中小城市房价也开始大涨起来。为何会大涨?其实就是全民参与了房产投资。

LPR利率下降，2020年房地产是否会再次上涨?看似具备，购买力不足是关键

数据已经表明购买力不足了，真正有购房需求的人数在减少，购买力在缺失

图上所示是公布的是过去一年中国消费者信心指数走势图，可以明显看到进入2020年后消费者信心指数直接下降到118.9;哪怕是2019年这样一个在不断刺激居民消费的背景下，消费指数上涨也是很有限的，期待消费拉动经济增长还是很“费劲”。究其主要原因还是居民收入跟不上，房价过高，当然还有居民关心的医疗、教育等，这么大的压力面前没有多少人敢主动消费，尤其对于已经成家的人来说。

从房产投资的角度来看2020年或许是一个“抄底”的机会，但前提是“调控放开”显然不现实

图上所示是过去20年房企住宅销售套数走势图，可以明显感觉到2008年后房地产“刺激”越来越频繁，2012/2014/2016都或多或少有鼓励大家购房的意思，说的直白点就是鼓励大家“投资、投机”，房价也在这样的环境下开始突飞猛进。所以，我们可以确定一点“不鼓励购房，房价基本不会大涨”。从目前来看哪怕第一季度GDP下跌6.8%，国家高层也没有主动刺激的意思，在随着第二季度各行各业开始复工、复产，生活秩序恢复正常经济开始复苏也就没有再用房地产刺激的必要了。

综上，住房贷款开始实行LPR利率后最大的好处就是贷款利率每个月都在变动，而正常情况下房企一个月的销售套数和面积极其有限，真正能够受到影响的也极其有限。更何况买房不是1-2个月就能决定的事情，所以大家也不用过分解读LPR利率上调或者下调。毕竟LPR利率存在的根本意义在于降低企业融资成本，而不是鼓励大家购房。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。