贷款利率是4.85%三十年，是转成固定利率还是LPR浮动利率?

房贷30万，按揭30年，房贷利率4.85%，得到的结果如下图，月供是1583.08元，比你说的月供1547.81要多一点，而如果按照你说的月供1547.81元，那么你的房贷执行利率应该是4.655%，也就是在基准利率的基础上打了九五折。你的月供是每个月都要还的，这个数字你应该是不会记错的，而房贷的利率你到有可能是记错的，所以笔者就采信你的月供为真实数字，你的房贷执行利率应该是4.655%。

1、是转成固定利率还是LPR浮动利率?

这次对于存量的以贷款基准利率为定价基准的浮动利率需要转换成以LPR为定价基准的利率，结果就是两种，一种是固定利率;另一种就是以LPR为定价基准的浮动利率。

根据转换公式：当前的房贷执行利率=LPR+(点数);其中的房贷执行利率是4.655%，LPR为2019年12月份的数值-4.8%，那么就得到了你的点数就是：-0.145%，那么你的新的房贷利率计算公式就是：LPR+(-0.145%);其中的点数是在整个合同周期内都是固定不变的。而LPR是每个月都会更新的，你可以选择在一定的周期内进行重新计算最终的房贷执行利率。

如果你选择的周期是整个合同周期，也就意味着是固定利率了，而如果你选择的周期是1年，那么也就是每一年都需要重新按照最新的LPR来重新计算你的房贷执行利率。加入如果现在你完成了转换，选择周期是1年，1年后LPR涨到了5.5%，那么你的房贷执行利率就是5.355%;而如果再过了一年之后LPR跌到了4.5%，那么你的房贷执行利率就是4.355%。

2、未来的LPR是涨还是跌?

也就是说是否要选择转换成以LPR为定价基准的浮动利率，关键就在于未来的LPR是涨还是跌，如果未来跌了，那么你就赚了，如果未来的趋势是涨的，那么你就亏了。

反过来，如果你选择转换为固定利率，如果未来LPR涨了，那么你相当于赚了，因为避免了损失;而如果未来LPR跌了，那么你相当于亏了，因为你避免了盈利。

也就是说，是选择转换为固定利率还是浮动利率，主要是看未来的LPR的趋势，那么LPR的趋势会如何?

笔者提供一个判断的角度：中国过去十几年的贷款基准利率是向下走的趋势的，下图是过去14年5年期贷款基准利率的走势图，虽然有波动，但是整体趋势向下走的。在2007年的时候高达7.8%，而到了2015年已经降低到了4.9%。在8年时间降低了3个百分点。

如果按照100万的房贷，期限三十年，降低3个百分点，相当于能够节省70万利息支出。而LPR代替贷款基准利率以来，也下调了2次，累计下降了0.1个百分点。这个并非是说未来可能会降3个百分点，而是讲一种趋势。

为什么会有这样的趋势?这个就牵涉到利率的本质，利率本质是资金的成本，一个人愿意承担高都资金成本，那是因为有高的投资回报，否者这个事情是无法持续的，而作为一个社会的整体，社会整体的投资回报率下降的时候，那么社会整体能够承受的资金成本也是要下降的。而社会整体的投资回报率的高低是和宏观经济增速相关的，高速增长的时候投资回报率自然高，而低速增长的时候，投资回报率自然低。

那么，你认为未来LPR是涨还是跌?笔者仅提供逻辑和角度。