报告：一季度北京写字楼市场去化加速 空置率近三年首降

国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕12日发布的《2021年一季度北京房地产市场回顾及展望》显示，北京写字楼市场去化加速，空置率近三年首降。

在写字楼市场，报告显示，2021年一季度，位于奥体、石景山和西直门区域的三个新项目交付使用，为写字楼市场带来共计15.3万平方米的租赁面积。

一季度，TMT、金融、专业服务这三大行业继续位居写字楼新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高达43%，集中表现在新媒体、在线教育和终端应用等头部企业的扩租需求。

专业服务业中律所升级和换新活跃。此外，金融的基金、保险板块继续发力，扩租和搬迁需求多落位于核心中央商务区，而金融科技和资产管理企业的扩租需求也有所增加。此外，医药及生命科学、能源等行业同时录有升级搬迁和新进入北京市场设立办公室的租赁交易。

强劲的需求带动北京写字楼净吸纳量连续三个季度保持上升态势。一季度北京写字楼净吸纳量录得16.6万平方米，环比增长13%。其中CBD受益于升级搬迁需求的放量，甲级写字楼市场去化加速，叠加丽泽科技企业大面积扩租带动，两大子市场合计贡献了全市71%的净吸纳量。此外，除王府井商务区因国有企业整合出现大面积腾退，其余子市场去化环比均有提升。

需求放量的带动下，北京写字楼整体空置率环比下降0.4个百分点至17.5%，这亦是自2018年二季度以来首次下降。写字楼整体平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米403.8元。

虽然整体租金持续下行，但租金下调的项目已逐渐减少;望京得益于TMT行业强劲需求成为首个租金回升的子市场。

未来六个月，北京预计有十个新项目入市，总面积近78万平方米，有望推升空置率。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管张冀苏指出，尽管CBD和新兴区域短期内仍将面临新项目交付带来的竞争压力，但“十四五”期间在高精尖产业和数字经济快速发展的加持下，写字楼市场的需求基本面有望得到进一步巩固和提升。

在投资市场方面，2021年一季度，北京共达成十笔大宗交易，交易总额达209.1亿元，环比和同比分别上涨40.0%和3.8%，交易活跃度进一步提升，并成为一季度全国交易额最高的市场。

报告指出，科技企业积极购置办公楼宇作自用，投资者亦看好以科技企业为主要租户类型的楼宇未来租赁前景，使得一季度中关村商务区及其辐射的上地、中关村软件园和北清路等商务园区共完成四笔办公交易，贡献总投资额的35%。其余两宗办公交易均为有稳定现金流的物业，分别位于东二环和丰台科技园，并分别由国内地产基金和险资购入，合计占总投资额的29%。酒店和零售物业均录得成交，分别贡献总投资额的16%和7%。

随着投资需求和租赁基本面回暖，资产售价亦表现平稳，写字楼、零售物业资本化率经过去年底上调后一季度分别企稳在4.2%和4.5%，而物流地产资本化率则维持在5.0%的水平。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚指出，国内疫情稳定后境外人员在北京的交易推进工作逐渐恢复正轨，有助沉寂一时的境外投资者在短期内重新活跃。随着市场热度提升，在谈项目的议价空间有望缩减。北京“十四五”规划释放新区发展的产业定位和政策利好信号，将推动新兴区域商务资源和氛围的改善，并吸引更多投资者的布局。(记者 庞无忌)