购房成本渐增 美国房价上涨速度或将迎来降温

在线地产销售平台Zillow公布的美国房屋价值指数显示，去年12月美国房屋价值较11月上涨1.4%，至32.0662万美元，同比上涨19.6%，涨幅创历史新高。

分析人士认为，随着购房成本的逐渐上升，美国房价上涨速度可能在2022年趋缓，迎来些许降温。

美国房价居高不下

全美房地产经纪人协会(NAR)表示，在协会追踪的183个大都会区域中，有181个区域的单户住宅房价中值高于一年前。67%的区域房价中值同比上涨超过10%。其中，佛罗里达州蓬塔戈尔达的大都会区房价中值在去年第四季度同比上涨28.7%，涨幅最为强劲。佛罗里达州奥卡拉市和德克萨斯州奥斯汀市房价中值分别上涨了28.2%和25.8%，列第二和第三位。爱荷华州达文波特市房价中值下降1.1%，伊利诺伊州皮奥里亚市房价中值下跌了0.1%。

据统计，占房地产市场大部分的美国二手房的价格增长在去年第四季度较去年年初有所放缓，但由于强劲的需求和待售房屋短缺，价格仍异常强劲。

美国租金上涨速度也很快。根据房地产交易信息提供商CoreLogic在2月15日发布的单户租金指数(SFRI)，2021年12月，美国单户住宅租金同比增长12%，是16年来最快，该月增幅是2020年同期的三倍多。2021年全年，单户住宅租金价格平均增长7.8%，创增速新高。

房地产公司Redfin对公寓型新房源的调查结果也显示，去年美国平均租金成本上升了14%。

爱达荷大学的斯蒂芬·彼得森分析说，由于2008年的金融危机，住宅建设实际上陷入停顿，之后出现供应紧张。而疫情使居家办公走向普及，这也带动了需求增长。疫情导致美联储降息，低利率持续，贷款买房的人不断增加。

出现房价过热的不只是美国。根据美国达拉斯联邦储备银行的数据，全球25个主要国家的住宅价格在疫情暴发后均出现迅猛上涨。22个国家的住宅价格上涨幅度超过可支配收入上涨幅度。房贷余额也不断扩大，全球家庭债务大幅增长。

购房者负担上升

美国《华尔街日报》的报道称，随着房价和抵押贷款利率一起上涨，去年第四季度美国购房者的住房负担能力已经出现恶化。激烈的竞争已经使更多的买主退出市场。

NAR称，在去年第四季度，单户住宅的典型月供已经从一年前的1039美元升至1240美元，房贷月负担增加了19.3%。2021年第四季度首次购房者的房贷月供已占家庭收入的25.6%，为三年来的最高水平，同比增长3.2个百分点。

据美国联邦住房贷款抵押公司(房地美)的数据，今年美国抵押贷款利率继续上升。30年期房贷固定利率在今年1月份又上升了0.5个百分点，至3.55%。房地美表示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率目前已经达到3.69%，为2020年1月以来的最高水平。

纽约联邦储备银行发布的一份报告预计，美国人今年的房租支出将增加约10%，全美大约1100万个家庭需要将自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

NAR首席经济学家劳伦斯·云认为，尽管房价增速不如2021年年初，但随着房价继续攀升，购房者的压力几乎得不到缓解。越来越多的家庭，尤其是潜在的首次购房者已经被迫退出市场。

调查公司罗森伯格认为，低利率情况下大量贷款人员有可能在加息局面下受到打击。

未来楼市或降温

经历了价格大幅上涨后，美国房地产市场上涨势头有所放缓。

根据2月16日发布的初步数据，NAHB/富国银行住房市场指数(HMI)在2月略有下降。2月份的初步全国HMI为82。2021年8月，HMI曾触及75的12个月低点，在2021年11月、12月和2022年1月，分别为83、84和83。2月，未来6个月的单户销售指数初值为80，接近于2021年6月的最低值79;潜在买家流量指数初值为65，也已经比1月份的69有所下降。

销售价格上涨有触顶迹象。NAR的数据显示，在美国全国范围内，去年第四季度单户现房销售价格中位数同比上涨14.6%，至36.17万美元。这与前一季度创纪录的36.31万美元相比已略有下降。

同时，购房成本进一步上涨将抑制购房者进入市场意愿。尽管加息周期尚未开启，但在美联储表示将逐步减少购买债券规模后，抵押贷款机构已开始上调利率。

美国持续的高通胀数据也让投资者更加确信，美联储很快将提高短期利率，以抑制通胀。目前，和抵押贷款利率密切相关的基准10年期国债的收益率已经升破2%。截至2月4日当周，MBA30年抵押贷款利率从3.78%上涨至3.83%，导致当周再融资活动指数从2355.4下降至2183.5。

房地美经济学家萨姆·哈特表示，抵押贷款利率的加速上涨可能会对购房者的需求产生不利影响。

摩根大通也认为，美国住宅投资增长将出现减速，从2021年的同比增长9%降至2022年的1%左右。

《日本经济新闻》援引美国企业研究所高级研究员、国际货币基金组织政策制定和审查部前副主任德斯蒙德·拉赫曼的观点称，2022年美国房地产泡沫将破裂。他认为，和美国股票市场一样，美国房地产市场存在泡沫。即使考虑了通胀因素，美国房价也高于2006年的水平。他认为，市场泡沫依赖于低利率环境，一旦环境改变，就存在着真正的风险。

不过，美国房地产市场的降温预计短期内还不会十分明显。美国房地产经纪人表示，近几周来，购房者一直渴望在利率进一步上升之前买房。Zillow本周则预计，2022年美国房地产价格仍将上涨16%。

分析人士认为，美国住房价格的走向正受到关注，因为疫情下货币宽松政策造成的房价上涨局面有可能因美联储等主要央行的货币紧缩而迎来转折。与2007-2008年美国住宅价格暴跌引发金融机构巨大风险不同的是，目前房地产证券化商品的余额比2007-2008年大幅减少，房价下跌导致金融系统动荡的可能性不大。但在全球家庭债务达到创纪录的55万亿美元的情况下，各国仍对房地产市场的走向充满警惕。