扩募“箭在弦上”上新动作频频 公募REITs阵容年内料将持续扩充

公募REITs交易所审批情况 资料来源：上交所、深交所、中金公司研究部

基础设施公募REITs(以下简称“公募REITs”)扩募“箭在弦上”，沪深交易所近日分别就公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)(以下简称《新购入基础设施项目指引》)向社会公开征求意见。与此同时，公募REITs扩容也动作不断。截至目前，全市场共计发行12只公募REITs产品，累计募集规模约达458亿元。业内人士预计，年内仍有多只产品有望发行。

公募REITs配套机制持续完善

扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。沪深交易所4月15日分别发布的《新购入基础设施项目指引》征求意见稿细化明确了公募REITs新购入基础设施项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

“REITs产品首发时有的项目是单一资产，有的项目是多个资产。参照国外成熟市场发展历程，具备了流动性的底层资产才具有真正的生命力。此次《新购入基础设施项目指引》的发布，是对于整个行业制度体系的有益完善。从微观层面看，扩募是解决资产稀缺性的重要手段之一，加大产品供给能有效缓解公募REITs市场供需矛盾。”北京一家公募REITs基金负责人坦言，扩募机制的推出意味着现有项目可以不断注入新的资产，更好地体现产品的永续性，“年内首批扩募项目落地值得期待，下一步监管层针对性政策文件出台后，各家机构也都会尽快形成可扩募资产清单并积极申报”。

作为公募REITs试点机构，华夏基金也表示，将积极与原始权益人和监管机构就公募REITs扩募进行沟通，希望未来能有机会参与首批扩募。

上交所副总经理卢大彪在4月16日的“2022清华五道口全球金融论坛”上表示，首批公募REITs项目上市即将迎来一周年，总体来看，试点整体符合预期。截至目前，各项目上市以来的平均上涨幅度约为30%，平均流通换手率是2%，投资结构比较合理。上交所制定的扩募规则，近日已经向全社会公开征求意见，健全适配的业务系统和交易系统，做好扩募储备工作。REITs市场建设很难一蹴而就，需要各方协同推进。交易所方面也将适时推动相关方面就REITs开展专项的立法。

首批产品业绩整体好于预期

4月14日，东吴苏园产业REIT发布2021年度收益分配公告。这意味着首批九只公募REITs基金均实现了分红。近期，首批公募REITs产品年报也已披露完毕，综合来看，基金层面收入利润、经营现金流、可供分配利润整体好于预期。

中金公司统计显示，九只产品全部超额完成了2021年可供分配金额目标，完成率在102%至187%。其中，浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT披露的可供分配金额与招募说明书同口径的预测值之比最高，分别达186.8%、155.8%和150.0%。

EBITDA(税息折旧及摊销前利润)方面，首批九只产品也均实现正值。具体来看，如华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT和红土盐田港REIT的EBITDA均高出预测值5%以上，运营效益相对优异。

稳定的分红收益是投资者追捧REITs产品的重要考量因素。根据东吴基金最新发布的收益分配公告显示，截止到基准日，按照合同约定的分红比例计算的应分配金额9261.6万元，分红方案为1.029元/10份基金份额，分红比例为99.99%。此前，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT两次分红的累计分红比例约达97%和98%。

值得注意的是，距离6月下旬首批公募REITs限售份额解禁日渐近。Wind统计显示，目前九只首批公募REITs的发行规模达到64亿份，12个月解禁的基金份额达到21.93亿份。解禁份额占总份额的比例达到34.27%，超过了目前32.4%的流通份额。华泰证券提醒，公募REITs目前累积了较大涨幅，投资者可以出售兑现收益，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击，投资者可以等待价格调整后买入基本面较好的产品，也可以关注打新机会。

不过，上述公募REITs基金负责人也表示，公募REITs项目参与机构主要涉及险资、银行理财、券商自营等，“事实上，我们定期会向监管机构报送诸如战略投资者解禁份额等事项。就目前情况看来，对于‘优中选优’的首批试点资产项目，大多数机构表示将长期持有。基金本身也会有相关预案，所以对二级市场的冲击可能有限。”

更多新项目渐行渐近

0.84%的公众发售部分的配售比例、累计吸金超1500亿元(比例配售前)，华夏中国交建REIT近日的发行战绩备受瞩目，再度提振了市场投资者情绪。机构人士指出，特许经营类REITs网下询价认购倍数较高，体现了投资者目前对稳健经营的运营类资产的认可。

清洁能源、保障性租赁住房……更多新项目渐行渐近。鹏华深圳能源清洁能源REIT已获得深交所的受理，目前状态为“已问询”，这意味着基础设施REITs品种将扩容至清洁能源领域;国泰君安临港东久智能制造产业园REIT截至目前的推进状态为“已反馈”，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT为“已受理”;此外，4月13日，全国首单保障性租赁住房REITs项目完成申报。据悉，深圳市人才安居集团选取了四个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点。有市场人士预计，按照首批产品的审批、发行速度，预计年内保障性租赁住房REITs产品有望完成发行上市。“目前来看项目少、资金多，整体还是供不应求，并且未来一段时间都会呈现这样的状态。乐观预计今年可能会有包含保障房项目在内的六至七单发行。”一位机构人士告诉记者。

多家上市公司近日也披露了公募REITs申报进展。4月8日，北京能源国际公告称，申请拟以300MW和100MW两座光伏电站作为基础资产设立公募REITs。目前，公司已完成全套申报材料的撰写并已向监管机构进行申报。后续公司将全力配合监管机构的审核工作，争取尽早完成中国首单公募光伏REITs的发行。4月11日，新特能源公告，公司拟以控股子公司特变电工新疆新能源股份有限公司的全资控股子公司哈密华风新能源发电有限公司和哈密风尚发电有限责任公司持有的风能及光伏发电运营项目作为基础设施资产，开展基础设施公募REITs的申报发行工作。嘉诚国际同日公告，公司拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。