首批公募REITs解禁在即 专家提醒切勿追涨杀跌

首批9只公募REITs产品6月21日解禁日将近，公众投资者和机构投资者的关注度也日渐升温。近日，中金普洛斯仓储物流REIT、博时蛇口产园REIT、中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT等多只首批上市产品相继发布公告，披露了场内及场外限售份额基本情况，并提示解除限售。6月8日，9只基金产品集中发布了关于份额解除限售的提示性公告，相关项目的招募说明书也陆续更新。

针对解禁可能对二级市场的影响，机构人士提示，此次解禁规模超百亿元并超过当前流通盘市值，近日市场的波动也可能与部分限售盘解禁在即从而引致机构避险有关。建议投资者更多地认识和了解公募REITs产品的特性，避免盲目追涨杀跌。

根据各家发布的公告，限售份额解禁后，REITs产品的流通份额占比都将进一步提升。如平安广州广河REIT自6月21日起有1.96亿份的战略投资者配售份额解除限售。解禁后，可流通份额合计为3.43亿份，占该基金全部基金份额的49%。此前该基金上市时发售份额总计7亿份，战略投资者配售份额5.53亿份，占总发售份额的比例为79.97%;博时蛇口产园REIT解禁后，可流通份额合计为6.12亿份，占全部基金份额的比例从35%提升至68%;而中金普洛斯仓储物流REIT、红土盐田港REIT、华安张江REIT解禁后可流通份额占比更高达80%。

解禁期临近，REITs市场近期则表现相对平淡，交投活跃度有所降低。Wind数据显示，截至记者发稿，12只公募REITs今年以来平均涨幅1.25%;产品平均溢价率在22%左右，较2月中旬的高点回落超30个百分点。“从公募REITs产品前期强势的二级市场走势来看，二级市场价格与其内在价值有一定偏离度。近日，相关产品在二级市场上的价格出现小幅回落，预示着该类产品正逐步回归其内在价值。”中航基金不动产投资部总经理宋鑫对《经济参考报》记者表示，“基于前期的调研和访谈，总体来看，解禁对公募REITs二级市场影响不大，主要是因为公募REITs的战略配售投资者包括原始权益人具有战略合作关系的大型企业、投资长期限、高分红类资产的资管产品、政府专项基金、产业基金、保险资金等，此类投资者长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿也较强。”

不过，宋鑫也提醒，解禁潮或对二级市场价格造成一定波动，投资者应结合自身风险偏好，理性看待相关交易风险，着眼于公募REITs产品的长期投资价值。“投资者应充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在公募REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，定期发布的季度报告、年度报告则充分披露了项目运营状况。”

富国首创水务REIT基金经理李盛也提醒投资者，试点阶段的公募REITs整体产品供给规模较小、流通量有限，吸引了较多投资者的追捧，存在一定的炒作行为。特别提示投资人，要深刻认识公募REITs产品的特性，避免盲目追涨杀跌。