上市一年运行平稳 公募REITs多元化上新盘活存量

来源：Wind、海通证券研究所

6月21日，首批九只基础设施公募REITs迎来上市一周年。无论从运营层面还是从二级市场表现看，首批项目一年来运作平稳，获得较高的市场认可，参与的投资者也日益多元化。在首批项目有效盘活基础设施投融资市场、促进基建项目投融资良性循环的同时，更多项目正在持续“上新”，涉及领域更加多元化。

运行平稳交投活跃二级市场溢价增厚收益

整体来看，尽管不同行业类型REITs的价格表现有所分化，除平安广州广河REIT累计跌幅超7%外，其他产品均呈上涨态势。Wind数据显示，截至发稿，首批九只公募REITs上市以来平均涨幅达21%。其中，富国首创水务REIT以近40%的涨幅位居榜首，中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT涨幅也超过20%。

国金证券统计显示，成交量方面，今年以来博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、富国首创水务REIT的日均成交量较高，分别为776万份、660万份、502万份。估值方面，目前平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT的IRR(内部收益率)较高，分别为7.47%和5.69%;现金分派率方面，特许经营权类项目分派率普遍较高，其中，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT的实际分派率均达到10%以上。

浙商证券首席经济学家李超认为，首批公募REITs多数在二级市场出现溢价情况，反映了市场对优质资产稳定分红率的再定价。尤其是产权类项目(如产业园)，具备不动产属性、内嵌抗通胀属性，叠加稳定的分红比率，相关稀缺性底层资产具备较好的增值空间。2022年以来，收益稳定的REITs底层资产和适度压低的长端利率，都有利于REITs市场发展，REITs市场正在迎来高质量发展期。北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任张峥也表示，试点项目运行至今获得了较高的市场认可度。其中，底层资产运营表现符合市场预期，二级市场平稳运行且交易活跃。

资产运营层面，首批产品的底层资产经营业绩表现突出。据中航基金管理有限公司不动产投资部总经理宋鑫介绍，中航首钢绿能REIT无论是底层资产的运营数据还是二级市场表现均超出预期，并且该产品已实现两次分红。自上市以来，华安张江光大REIT底层项目也实现平稳运营。截至一季度末，张江光大园的出租率为100%，租赁业态分布主要为在线新经济、集成电路、金融科技等，租户基本保持稳定。同时，该项目净现金流分派率达4.98%，高于预期的4.74%。张江高科相关负责人表示，园区经营情况及现金分派率都符合上市前预期。东吴基金也表示，其REITs产品的两个园区资产项目各项运营指标快速提升，基金财务指标和派息水平好于预期。

“我们看到，首批公募REITs试点运行以来，政策框架逐步形成和日益完善，这一实施路径被验证具有较强的可行性。对公众投资者资产配置来说，也可以说是‘补短板’产品。”一位机构人士表示。

6月21日，首批公募REITs迎来解禁日。国金证券表示，中长期来看，解禁释放出的份额有利于提高REITs市场的活跃度与流动性;同时公募FOF也可以参与运作满一年的REITs品种，限售份额解禁有助于推动REITs投资者结构的多元化，利好公募REITs发展。“目前我国公募基础设施REITs仍较为稀缺，我们建议长期配置型资金可以把握稀缺资产的配置机会，但需警惕高估值、高溢价品种潜在的交易风险。”

多项目稳步推进底层资产持续扩容

“当前产业与金融正深度融合并互相支持与促进，公募REITs是助力产融结合的重要产品。截至目前，REITs市场总市值已超500亿元。另外，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。项目重点将聚焦重点领域、重点区域、重点企业，形成存量资产和新增投资的良性循环。”上述机构人士表示，逐渐丰富的资产类型也将不断助力行业高质量发展。

首批公募REITs运行一年之际，全市场第13单项目——国金铁建重庆渝遂高速公路REIT进入募集期，面向公众投资者认购。公告显示，渝遂高速是重庆市公路网架构中的主要通道，也是连接成渝两大城市的第二条高速公路通道，对于推进国家西部大开发战略、加快成渝地区双城经济圈建设具有重要意义。该项目拟认购数量总和为28.9亿份，为初始网下发售份额数量的33.03倍。

还有多个项目正在稳步推进中。深交所近日更新了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目的审核状态，更新为“已问询”，上交所更新了华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目为“已反馈”，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目也收到了上交所反馈意见。此外，中国外运近日公告，拟申请发行基础设施公募REITs，将部分下属公司持有的仓储物流基础设施资产作为底层资产并于上交所上市;重庆武隆喀斯特旅游景区也成为首单在市场上公开表态发行公募REITs的国家5A级旅游景区。

“试点项目的开展破解了企业权益融资的难题，进一步盘活了存量资产，融资效果显著。”张峥表示。综合来看，目前上市的公募REITs项目主要分布在京津冀、长三角等重点区域，主要投向科技创新、绿色发展和民生等重点领域，对于促进产融结合以及地方经济发展起到了突出作用。艾瑞咨询测算预计，未来我国公募REITs增长空间巨大，规模或将达3.2万亿元至9.7万亿元。