首批基础设施REITs上市一周年 发行规模突破500亿元

2021年6月21日，9单基础设施REITs项目上市，标志着试点的正式落地。经过一年的实践和完善，基础设施REITs表现亮眼，逐步得到市场广泛认可，盘活存量资产、服务实体经济、稳定经济大盘的作用日益凸显。

6月20日，中国REITs论坛组织举办了基础设施REITs上市一周年总结研讨会。参会嘉宾在会上表示，首批基础设施REITs上市一周年以来，运行平稳，整体表现符合预期，发行规模突破500亿元，市场发展进入快车道。同时，在支持实体经济、促进有效投资、推动投融资创新及助力基础设施提质增效等方面发挥了巨大的作用。

各级政府高度重视支持政策相继出台

国家发改委投资司副司长韩志峰表示：“基础设施REITs上市一年来，先后有两次国务院常务会议对其发展提出要求，以国务院、国办名义或经国务院同意出台的五份文件，明确了相关政策措施，有力支持了基础设施REITs健康有序发展。”有关主管部门先后出台了六份重要文件，涉及REITs的资产类型、税收政策、扩募规则、国资监管等核心内容，多地政府也发布支持REITs的专项文件，如北京、上海、深圳、成都、无锡、南京、西安等，为REITs下一步的发展奠定了良好的基础。

北京大学光华管理学院副院长张峥提到：“回首政策完善的历程，实际上既包括自上而下的顶层设计，又包括自下而上的市场探索，是一个有机结合，在这个过程中牢牢把握着如何使REITs更好地服务于实体经济这个重点。”

此外，国务院部委层面发布的各项文件中有14份提及REITs，涵盖了国家发改委、证监会、财政部、人民银行、工信部、住建部、交通运输部、文旅部、国资委、银保监会、国家能源局等，涉及可再生能源、公路交通、保障性租赁住房、供水管网、城镇环境基础设施、文化旅游产业、大数据中心、央企转型升级、工业经济发展等诸多领域。国家发改委投资司投融资处处长呼和也在发言中表示：“这一年是完善制度规则的一年，国家发改委发布的958号文，根据前期的项目经验，把可再生能源、保障性租赁住房等创新资产类型纳入了试点范围，产生了比较好的政策推动效果。今年5月，国家发改委牵头起草并报请印发了《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，将对基础设施REITs发展产生重要的促进作用。”

资产上市后运行平稳整体表现符合预期

从二级市场运行来看，截至6月17日，12支基础设施REITs加权平均上涨幅度达13.95%，在考虑分红派息的情形下，整体投资者回报近19%，优于同期股市表现。同时，REITs二级市场活跃度逐步提升，日均换手率约1%，日均成交额超过1.3亿元。上海证券交易所北方市场服务中心副总监兼市场发展部副总监金永军在发言中提到：“试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。”

从认购倍数来看，最新发行的基础设施REITs相较首批项目明显提升。首批9个项目平均网下认购倍数为8.29倍，公众认购倍数为25.49倍。2021年12月发行的越秀收费公路、中关村产业园两项目，平均网下认购倍数提升至46.51倍，公众认购倍数达到48.78倍。今年4月华夏中国交建REITs的网下认购倍数为37.17倍，公众认购倍数达到历史新高119.5倍。中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示：“社会各界对REITs逐渐青睐，特别是建信中关村REIT首日开盘涨停，华夏中国交建REIT实现了公募REITs产品认购倍数新高，应该说标志着公募REITs开始从小众逐渐进入大众视野。”

发行规模突破500亿元市场发展进入快车道

从发行规模看，市场规模逐步扩大。目前正式上市发行的REITs共计12支，发行规模达458.12亿元，总市值517亿元，溢价率为12.9%。国金铁建于2022年6月21日正式发行后，基础设施REITs的总发行规模将突破500亿元。同时，目前还有5单项目已经处于证监会审核阶段，成功发行后预估市场发行规模将超过600亿元。

从资产类型看，除已经发行的高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目外，近期还有保障性租赁住房、光伏发电、风电、供水、供热等项目正在加紧推进中。深圳证券交易所债券业务部副总监卞超提到：“目前在深交所有5只 REITs 上市交易，天然气发电清洁能源、保障性租赁住房REITs等2个项目处在审核阶段，有更多REITs项目在储备申报阶段。”

从参与主体来看，目前已上市项目原始权益人以国有企业为主。近期，国务院的会议和文件明确提出要积极鼓励民营企业发行基础设施REITs，下一阶段我国基础设施REITs的发行人结构将逐步多元化发展。

支持实体经济促进有效投资

发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，形成投资良性循环，支持实体经济。据统计，当前13个项目(含国金中铁建)可用于新增投资的净回收资金约202.32亿元，可带动新项目总投资规模将近3000亿元。华夏基金管理有限公司研究发展部负责人肖潇表示：“基础设施REITs在有效盘活存量资产、优化融资结构、加速资金循环、拉动区域经济方面等多方面已发挥出重要的作用，彰显出对于实体经济的重要价值。” 中联基金总经理何亮宇也在发言中表示：“我们观察到，已上市的12只REITs净回收金额188亿元，一年来A股对应行业权益融资约120亿元，REITs在存量时代基础设施领域权益融资优势初步显现。”

此外，原始权益人通过发行基础设施REITs，不仅优化了财务结构、进一步拓展了融资空间，也为基础设施项目的前期投资提供的有效退出渠道。深圳市人才安居集团有限公司党委委员、副总经理朱大华在发言中表示：“REITs的推出可以说是恰逢其时。在保障性租赁住房领域，探索发行REITs，既可以为企业、金融机构、个人等社会资本参与投资保障性租赁住房建设提供资金配置渠道，又可以使投资者有机会通过资本市场分享保障性租赁住房发展的收益。”

推动投融资创新助力基础设施提质增效

韩志峰认为，基础设施REITs充分发挥了对基础设施行业投融资模式的引领和改革作用，让市场参与各方从一个新的角度理解认识基础设施投融资，基础设施REITs“定价之锚”的作用开始发挥，新的商业模式逐步呈现，Pre-REITs基金探讨如火如荼。泰康保险集团股份有限公司投资管理部副总经理阎斌表示：“保险资金此前通过私募基金、股权计划、债权计划等方式持有大量的基础设施存量资产，我们也希望能够与基础设施REITs产品形成更好的衔接，通过Pre-REITs等方式更好地挖掘和培育现有的基础设施资产，不仅获得一级市场收益，也包括二级市场回报，进一步拓宽保险资金参基础设施的投资收益来源。”

此外，参会嘉宾也围绕加强试点项目储备、开展REITs培训、加强估值研究、明确会计和税务细则、增强信息披露等方面提出了建设性的建议。

最后，韩志峰在总结发言时表示，经过过去一年试点工作的持续推进和试点项目实践经验，我国基础设施REITs市场规模不断扩大，资产运营业绩符合预期，二级市场表现获得投资者认可，促进实体经济发展效果显著，政策支持体系持续完善，基础设施投融资机制创新更加活跃，市场共识愈发坚定明确，社会舆论环境总体良好。