保障性租赁住房REITs加速落地 首批两单保障性租赁住房REITs产品开启询价

保障性租赁住房REITs加速落地，8月5日，首批两单保障性租赁住房REITs产品正式开启询价。参照不久前首单清洁能源基础设施REITs，机构投资者当前参与基础设施REITs的积极性较高，而本次两只产品的询价结果也备受市场关注。

7月下旬，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获得证监会注册批复。8月2日，两只产品相继发布基金合同、招募说明书、询价公告等。根据公告，两只REITs的询价时间均为8月5日9：30至15：00。询价区间方面，红土创新深圳人才安居REIT为2.270元/份至2.610元/份，中金厦门安居REIT为2.438元/份至2.695元/份。两只产品募集基金份额总额均为5亿份。

红土创新深圳人才安居REIT的初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.55亿份，占发售份额总数的比例为51%;其他战略投资者拟认购数量为0.45亿份，占发售份额总数的比例为9%。该项目网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。另外，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定(如有)。目前该基金显示的发行日期为8月15日。

公开资料显示，红土创新深圳人才安居REIT初始投资的底层资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目四个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。预计2022年7月至12月年化分派率为4.24%，2023年度为4.25%。

另一只产品中金厦门安居REIT初始投资的底层资产为园博公寓和珩琦公寓，建筑面积合计约19.86万平方米，涉及4665套房源，评估价值约12.14亿元。该标的主要面向厦门市无房新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。预计2022年4月至12月年化分派率为4.33%，2023年度为4.34%。根据公告，该基金战略配售初始发售份额为3.12亿份，为本次基金份额发售总量的62.47%，战略配售最终发售份额与战略配售初始发售份额的差额(如有)将根据回拨机制规定的原则进行回拨;网下初始发售份额为1.31亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70.00%;公众初始发售份额为5629.50万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30.00%。公告显示，该基金预计的募集期开始于8月12日，结束于8月15日。

除了上述两只产品，华夏北京保障房中心租赁住房REIT于7月29日获上交所受理，这也是公租房首次纳入公募REITs。公开资料显示，华夏北京保障房中心租赁住房REIT净回收资金6.77亿元，将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房，并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。该项目初始投资的底层资产文龙家园项目和熙悦尚郡项目，分别来自海淀区和朝阳区，从资产类别来看，两个项目均为公租房，主要是解决中低收入家庭的住房需求。业内人士表示，在政策支持力度持续加大的背景下，REITs产品发行节奏有望提速。