首批3只“保租房”REITs正式发行三只产品认购倍数均超百倍

8月16日，备受机构投资者追捧的首批保障性租赁住房REITs正式开启发行。值得注意的是，三只产品认购倍数均超百倍，累计参与认购资金超1200亿元。业内人士预计，作为市场稀缺标的，保障性租赁住房REITs产品将受到各路资金“抢购”。

根据公告，综合网下询价结果来看，机构投资者针对三只产品的网下拟认购规模已经超过1200亿元。中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下认购规模分别为394.57亿元、362.70亿元、462.62亿元。另外，由于此次三只产品发行主要面向机构投资者，公众投资者认购的初始基金份额不多，占发售总量的比例约为12%左右，面向公众发售的规模约在4.4亿元左右。

具体来看，华夏北京保障房REIT发售价格为2.510元/份，按产品5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为12.55亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。该公募REITs项目的原始权益人北京保障房中心有限公司，是北京最大的住房保障政策实施和落地平台。根据要求，保障性租赁住房REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，这将有效拓宽建设资金来源，增加保障住房供给。

来自华夏基金公告显示，此前的网下询价阶段，通过上交所REITs询价与认购系统共收到71家网下投资者管理的211个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为158.72亿份，为初始网下发售份额(1.4亿份)数量的113.37倍。剔除无效报价后，71家网下投资者管理的211个配售对象全部符合网下投资者的条件，但有2家网下投资者管理的2个配售对象申报价格低于基金的认购价格，最终本次网下发售有效报价投资者数量为69家，管理的配售对象数量为209个，有效认购数量总和为157.2亿份。“在询价阶段受到资金热捧，离不开资金对其投资价值的认可。”华夏基金方面表示。

另一只红土深圳安居REIT在询价阶段全部配售对象拟认购数量总和为186.24亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创下已发行公募REITs的行业纪录。该产品拟发售基金份额总额同样为5亿份，按照2.484元/份的发售价格计算，预计募集资金总额为12.42亿元。此外，中金厦门安居REIT有效拟认购基金份额总量为143.12亿份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，同样获得资金的追捧。若成功发售，按照认购价格2.600元/份和5亿份的发售份额数量计算，该产品预计募集资金总额达13亿元。

红土创新基金表示，保障性租赁住房REITs的推出进一步丰富了REITs市场的种类，让普通投资者也能参与到保障性租赁住房的建设中来，享受到优质资产项目带来的发展红利。从投资价值角度来看，保障性租赁住房REITs的投资领域具有一定的政策红利。中金基金则认为，保障性租赁住房是基础设施领域的理想资产类型之一。中国合理租赁住房市场规模可能达到3万亿元至4万亿元的水平，将主要集中在大中城市。目前保障性租赁住房REITs的发展正方兴未艾，公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给，未来前景值得期待。