“爆款”产品再现 公募REITs持续受资金追捧

备受市场关注的安徽省本土企业首单公募REITs——华夏合肥高新REIT网下询价结果近日出炉，参与询价的网下拟认购份额达网下发售份额的150多倍，吸金超500亿元，再次刷新市场已有公募REITs网下询价纪录。同时，已上市的17只公募REITs产品今年以来在二级市场交投活跃。业内人士表示，公募REITs为投资者提供了布局优质基础设施资产的机会，建议投资者做好多元化资产配置。

根据华夏合肥高新REIT公告，网下询价阶段基金管理人和财务顾问通过深交所网下发行电子平台共收到91家网下投资者管理的285个配售对象的询价报价信息。全部配售对象拟认购数量约269.07亿份，为初始网下发售份额数量的156.89倍。资料显示，华夏合肥高新REIT原始权益人合肥高新股份有限公司是集开发建设、运营管理、产业投资等业务于一体的综合性产业园区开发运营商。另据介绍，合肥高新股份有限公司拥有丰富的产业园类基础设施资产储备，华夏合肥高新REIT作为其资产上市平台，后续储备可用于扩募资产超100亿元。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏合肥高新REIT在2022年预测净现金流分派率为4.05%(年化)，2023年预测净现金流分派率为4.06%。市场人士预计，将在本周(9月14日至15日)发售的该产品，有望再现“一日售罄”。

今年以来，多只REITs新产品均受到各路资金“抢购”。如保障性租赁住房REITs的认购火热度远超此前上市的产品，根据询价认购倍数和募集认购确认比例，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT整体认购倍数破百。

二级市场上，新上市的保障性租赁住房REITs也持续受到热捧。Wind数据显示，首批上市的红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT较发售价涨幅目前分别超过37%、35%和31%。

综合全市场17只公募REITs表现来看，近60个交易日，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT四只产品涨幅超10%，其中华安张江光大REIT涨幅近20%。来自德邦证券统计口径显示，17只产品过去一周平均换手率1%，成交金额平均值为2.62亿元，成交量为0.46亿份。同时，REITs总指数过去一周呈上涨态势，中金普洛斯仓储物流REIT以4.86%领涨。其中，REITs指数上涨1.28%，收于133.42点;经营权REITs指数下跌0.29%，收于119.82点;产权REITs指数上涨2.38%，收于142.94点。相对发行价来看，周内相关产品平均涨幅达33.42%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT、华安张江光大REIT和建信中关村产业园REIT较发行时价格涨幅位列前三。

中信建投证券表示，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。华宝证券表示，目前市场现存17只公募REITs合计规模超579亿元。从特征看，公募基础设施REITs封闭期较长、底层资产优质、战略配售认购意愿较高。从分红情况看，特许经营权类公募REITs的单次分红金额明显高于产权类公募REITs，但两者披露的预期全周期IRR(折现率)均分布于6%至8%之间。从二级市场看，多数产品的价格相比发行价都有所上升，大规模的REITs溢价表现整体不如中小规模的产品。公募REITs契合当前经济转型和金融市场改革趋势，未来将有更多类型的REITs推出，盘活各个不动产领域的存量资金，建议投资者做好多元化资产配置，提升组合的适应性。

自6月以来，REITs新项目上市节奏有所加快，沪深交易所累计有八单项目获审批通过。中金公司认为，在监管积极推进REITs常态化发行背景下，上市项目供给压力有望得到缓释，市场扩容或将提速。近期多只基础设施REITs项目就公募基金管理人、资产支持专项计划管理人等启动招标，为项目未来申报、审批做好前期准备。如首只以港口为底层资产的沧州黄骅港基础设施REITs，首只以生物医药产业园为底层资产的泰州华信药业医药高新基础设施REITs项目等。值得注意的是，9月15日，国泰君安东久新经济REIT也将开启询价，募集份额5亿份。此外，全国首个以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品——国泰君安临港创新智造产业园REIT也于近日获批，并将于近期完成发行上市。