寄希望于新业态？万科“郁亮时代”的幸福和忧虑

据新加坡仓储物流地产公司普洛斯官网消息，由万科等公司组成的财团将以约790亿元人民币(160亿新元)的价格收购该公司，交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。

一时之间，万科占有物流地产50%份额的消息甚嚣尘上，事实上，在收购普洛斯之前，万科物流地产已有“万纬物流地产”这一品牌，今年1-9月，万科新增物流项目23个，总面积165万平方米。截至9月底万科共进入25个城市，新增41个物流项目，总面积313万平方米。

万科布局的新业务不限于物流地产，还包括商业开发和运营、冰雪度假、长租公寓、养老、教育、轨道+物业等，综合能力长年获得优秀生的万科在考量什么?其传统的地产开发业绩并不俗，涉足新领域的目的是什么?

跑马发展和计划生育

在今年的万科中期业绩会上，郁亮将物流业务视为优势业务之一，另外一个优势业务商业开发和运营，为发展这一业务，万科联合若干投资方收购印力集团96.55%股权印力集团，印力集团被定位为万科商业地产平台，印力集团董事长兼总裁丁力业也进入万科管理团队任高级副总裁。

按郁亮的说法，万科的优势业务是要发展成行业数一数二的企业的。万科集团相关负责人告诉和讯房产，“目前，万科参与普洛斯私有化仍在进行中，预计明年上半年完成。”

万科集团高级副总裁、万科上海(楼盘)区域本部首席执行官张海曾表示，万科和普洛斯加起来占了中国50%以上的(高标仓储)份额”。

“万科大规模做此类物业布局，就是希望获得更好的行业领导能力和行业定价能力，从这个角度看，其凭借并购等技巧，希望在短期内快速做大此类业务的规模。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

一个常见的现象是，很多新产业在引起关注后，一片喧嚣下，大家想去看看行业“大佬”在做什么的时候，发现万科早就在做这个新业态了。万科的商业地产开发、长租公寓、养老地产、物流产业都是如此。这和融创、碧桂园、阳光城(000671,股吧)等激进型企业不一样，万科的性情更加低调，属于“闷声发财”的企业。

但据悉，万科集团并没有设立战略研究的部门，万科的很多新业务的开发探讨来自于地方万科公司，新业务如顺利，发展会渐成规模，万科集团去进行把控，尔后成立事业部。

郁亮曾明确表示，“我们从来没有一个规划说未来版图里面从收入、利润等划分，多少比例来自哪个业务。我们坚决摒弃计划生育那套东西，不用计划来管理，我们宁愿用跑马的方式确定谁能够领先出来，领先出来之后培养壮大。”

计划生育和跑马发展本就是矛盾体，业内对此也提出质疑：万科在业务开发上，集团层面投入不够，无法从顶层设计突破。