高价地难卖出高溢价 去年地王项目多数被破发或亏本

“限价”政策并未大面积放松，“地王”不亏逻辑或将被打破。对于2016年一、二线城市的地王和高价地来说，当初开发商拿到地王的兴奋，甚至喝酒庆祝的场景，很有可能将演变为财务报表上的亏损数据。

昨日，同策研究院表示，在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”，或难以以盈利方式推盘入市，高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分地王项目亏本。

另据《证券日报》记者了解，关于2016年诞生的地王的命运，有些仍趴着不动，有些在缓慢建设当中，有些则找到了合作伙伴，正在酝酿入市。但不管是哪一种，短期内确实都面临着无法再以预期价格入市的压力，这意味着不但难以实现高溢价卖房，亏本也将成为大概率事件。

入市遭拖延

“高溢价”卖房难实现

以现在开发商的能力来看，一般从拿地到销售可以控制在6个月-8个月之间，高价地可能稍微缓慢一些，但依然可以实现高周转。简言之，根据地产项目开发周期，大部分去年招拍挂诞生的“地王”，都会在今年或是明年上市销售。

但从目前的市场环境来看，调控短期内不会放松。更重要的是，今年不少城市的“限价”政策严重拖长了这类地块的开发周期。

据同策研究院监测，今年不少城市卖房都要按当地政府批准的价格来卖。这一限价措施2016年在南京(楼盘)、苏州(楼盘)等地首现，2017年则已经推广到了全国十几个城市。

因此，有些房企迫于资金压力或是拿地必须动工的时效限制影响，“亏本买卖”也只能硬着头皮做，而且现在市场上也已经出现了这样的苗头。例如，前不久南京某楼盘毛坯均价25700元-25900元/平方米，该楼盘楼面地价22000元/平方米，房价仅比地价高3000元/平方米左右，接近“地价”卖房。

有这么一类公司，公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地的时候也不惜代价，频频拿“地王”，也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是在今年市场长时间处于低迷期，“高溢价”就很难实现。而且这一低迷期将继续延长。同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。

事实上，除了去年的地王项目，过去的高价地也受到了冲击。据《证券日报》记者获悉，北京(楼盘)某个豪宅项目，曾计划去年入市，但“8万元红线”限制之下，该项目预计以“10万元+”的销售单价入市遭到阻碍，其开发商为了盈利考虑，至今仍未入市，项目具备预售条件一年以上尚未开售，资金压力可见一斑。而在北京楼市，这类项目并不少，时间拖得越长，资金成本越高，对项目的利润侵蚀程度也随之越高。