中小房企以高薪“挖角”大房企高管

俗话说,“铁打的房企,流水的兵”,说的就是房地产圈的人事变动,今年尤为频繁,临近年底,原龙湖副总裁袁春跳槽到鸿坤,任职地产总裁一职,原保利地产副总经理余英跳槽到宝能地产,任职高级副总裁,再算上之前朱荣斌、吴建斌离开碧桂园加盟阳光城,原世茂执董阚乃桂获任阳光城副总裁等等,房企间的人事流动呈现白热化趋势。

在竞争激烈的房企之间,互相挖角本是正常现象,但是一批中小房企以高薪“挖角”大房企高管,值得关注,这背后既有公司发展治理的需要,更来自规模压力下的业绩增长思考。正如一位房企人士所说,“房地产还有三五年的增长空间,这是中型房企最后实现业绩弯道超车的机会,需要挖一批优秀的高级管理人才来,冲击规模。”

从大到小房企高管新去处

2017年,房企分化加速,大鱼吃小鱼成为常态,强者恒强的马太效应凸显,市场集中度越来越高。有业内人士预言,不久的将来,房地产市场将重新大洗牌,仅剩下20%的房企能够存活,另外80%的中小房企将被淘汰。变局之下,无论是企业还是职业经理人,危机意识增强,寻找适合自己的位置和定位,将成为新一轮角逐战。

据不完全统计,2017年上半年共有210余位房企高管发生职位变动,辞任的高管大概有63位,其中就包括碧桂园原首席财务官吴建斌、原联席总裁朱荣斌。2017年下半年,高管离职现象更为频繁,泰禾广深区域总裁田九坡离职,阚乃桂辞去世茂执董职位,袁春辞去龙湖地产副总裁职位,余英离开多年的东家保利地产,张海民离开阳光城,世茂集团副总裁兼首席人才官张伟离职,等等。

高管离职,市场更关心下一站去哪儿。过去两三年,分为以下几种情况,甲方内部消化,也就是从一家开发商跳到另一家开发商,或者是跨行业跳槽,诸如万科肖莉加盟房多多、万科袁伯银任美乐乐家居总裁,虽然其后来又回到开发领域,也有自主创业者,诸如毛大庆、蔡雪梅、莫军等等。

今年房企高管的新去处,很是明朗,多在企业间流动,但是一个很明显的趋势是,不少高管,“自降身份”,从大平台来到小平台,诸如朱荣斌和吴建斌,从准一哥的碧桂园来到20强开外的阳光城,余英从一线房企保利来到“名大于实”的宝能,袁春从千亿新成员龙湖来到排名百位之外的鸿坤。

这背后纵然有高管个人职业选择、价值再造、高薪诱惑等因素,但是深层次的行业变局更引人思考。

离职潮背后规模增长是主因

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,类似高管跳槽事件,表面是个人职业安排所引起的,但实际上和行业以及企业的调整有关。

2017年,房地产行业的集中度迅速提升,座次排名发生变动。克而瑞统计数据显示,截至2017年前10月,TOP3房企市场份额占比达到12.8%,而2016年底则是8.9%。TOP10房企市场份额占比达到24.7%,TOP30占比达到38.2%,TOP50占比达到45%。与此同时,部分房企异军突起,另外一部分房企跌出百强榜单。

根据日本经济学家对于产业集中度的划分,前8名的规模如果占比超过70%,就是高寡占型市场,如果是40%-70%,则是一般寡占型市场。特别是2017年,龙头房企单体销售额突破五千亿,向着六千亿狂奔,大房企加速奔跑,中小房企压力甚大,不少提出 千亿甚至是2000亿、3000亿的短期或者是中长期目标,这是一场来自地产界最后的疯狂与豪赌。

“不管是大房企还是中小房企,压力都很大。行业变化太大,一不小心就会掉队。看看那些曾经的地产一哥们,哪个不是曾经辉煌无限,如今不少落寞无名,还有那些淘汰或者正在被淘汰的房企,都是血淋淋的案例。不进则退不快则死,这就是现在的游戏规则。”一位来自房地产开发界的人士感叹。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,到2020年,我国的房地产将进入一般寡占型市场。届时,市场格局基本划定。所以,接下来的三五年,是规模冲刺的好时机,也是最后一次实现弯道追赶的机会。为此,一些中小企业不惜高薪聘请大企业出身的高管,希望能够带来新的价值,实现规模上的重大突破。

这些高管给中小房企带来的不仅仅是规模上的增长,还有管理经验、品牌价值等等。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,大房企的高管带来的还有人脉与关系,打通政府、融资机构这条渠道,这是中小企业所欠缺的。

“这是他们的价值所在和历史使命,帮助中小企业建立法人治理结构、内部管理体系、标准化的产品体系、多渠道的融资体系、低成本的管控体系等等,使企业在快速奔跑过程中,不容易摔跤。”欧阳捷如是说。

玩法生变新平台的压力、动力

不得不承认,当下的市场环境,已与之前的十年不可同日而语。调控持续收紧、去杠杆加速、长效机制频出,拿地越来越难、融资渠道越来越紧、产品打造越来越精细化等等,实现规模的量级增长,并不是一件容易的事情。

据媒体报道,袁春在鸿坤地产的任务并不简单,到2023年做到1000亿的销售规模。纵观鸿坤前几年的业绩增长,徘徊在百亿左右,用6年时间,从百亿到千亿,对一个以环北京为主的企业来说,挑战巨大。

即便是有着碧桂园3000亿元光环的“双斌”,想要再造一个小碧桂园出来,也是难上加难。“碧桂园的快速成长得益于人才激励机制和成功的战略布局,建立激励机制容易,但是布局不是一朝一夕的事情,而且受政策影响较大。”分析人士指出。

因此,在欧阳捷看来,一二线城市土地供应逐年缩减,且价格受到管控,业绩扩张的机会不太可能,必须去三四线城市。

另外,规模竞争的同时,新战场开启,特色小镇、城市更新、共享办公等等,尤其是住宅租赁新政带来的新市场机遇,不同的产业,不同的玩法,这将是决定地产下半场的重要砝码。