黑马房企解密|县城里冲出来的猛兽—祥生启动三级跳

从2014年至2016年，3年间，祥生地产做了两件事：1，将总部从诸暨县城迁到杭州。2，深耕三四线城市大力拿地。90亿、109亿、325亿是它这三年最具代表的成长轨迹。今年以来，祥生又给自己的3年后定了一个新目标：1，实现3000亿目标，跻身杭州房企第一集团。2，逐渐向一二线城市靠拢。

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唯快不破，快周转模式的拥泵者

事实上，自1994年起，祥生便已涉足房地产领域。行业沉浮30余年间，祥生此前的成绩并不显眼，但在2016年，祥生突然发力，全年销售额325亿，同比大涨100%以上。

对于祥生而言，“唯快不破”是实现规模增长最重要的打法。2016年，祥生首次提出了“36781”的快周转模式1.0版——即3个月内动工，6个月开盘，1年内现金流归正，以提高整体资产收益率。

今年以来，祥生又再一次提高了对于快周转的要求，将周转模式升级为“25710”模式——即2个月内动工，5个月内开盘，开盘销售去化70%，10个月内现金流归正。这个速度与以快周转闻名的大玩家碧桂园不相上下。据碧桂园官微统计，截至2016年底，碧桂园的平均开盘时间为6.2个月，现金流回正周期8.4个月。

在快周转模式的马达之下，祥生开始在土地市场大肆揽货，仅10个月的时间其拿地面积已超2016年底前所持有的全部面积。据中指院研究数据显示，2017年1-10月，祥生地产在全国拿地金额共计281亿元，新增拿地规划面积529万平米，居全国房企拿地排行22名。而截至到2016年年底，祥生地产土地储备面积也仅为516万平米。

在大举拿地和高周转的加持下，2017年，祥生又迎来新一轮的爆发。据克而瑞研究机构数据显示，2017年1-10月，祥生地产实现销售额405.7亿元，房企销售额排名34位。

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立足杭州，钟情苏浙皖三四线

事实上，起家于诸暨县的祥生一直都是三四线城市的拥泵者，更是温州、嘉兴、湖州等地的座上宾。

2017年上半年，祥生加大了三四线城市拿地范围，其所拿地块分布于奉化、温岭、诸暨、如东、广德、海盐、临海、邹城等的四五线城市县城，而对于京广沪深四大一线城市及南京、厦门等强二线城市却毫不染指。同时，在拿地力度上也绝不手软。据统计，祥生上半年所拿19宗地块中有13块地溢价均超100%以上。

业内人士认为，这种在竞争不激烈的中小城市迅速大量布局的战略，与“碧桂园式战略”如出一辙。

不过伴随着三四线城市的接连拓展，2014年，祥生将自己的大本营从四线小县城诸暨搬到了杭州，这也是祥生战略调整的最直观体现。

随着总部的迁移，祥生将发展战略由 “立足上海、深耕苏浙皖”调整为 “立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”。杭州被提高到了最先级。

“杭州迟早也会跻身一线城市，虽然没办法和上海、北京相比。但是至少可以有机会和深圳抗衡。这也是祥生不遗余力在杭州拿地的原因。虽然主战场仍然在三四线城市，但只要有合适土地，我们就会继续拓展。”祥生地产副总裁俞国勤曾说道。

作为一家2014年才把总部搬到杭州的后来者，祥生自然面临着巨大的挑战。对于如何破局杭州市场，祥生的打法秘诀靠一个字：快。

俞国勤表示，“杭州本土房企惯常的操盘模式，一个特点是速度慢，从拿地到开盘，花一年时间不算慢的。另一个特点是喜欢拿大盘，做个十年八年很正常。但祥生不一样，祥生项目的运作思路非常清楚，就是要快。不仅落地快，销售也很快。”

入杭两年时间内，祥生在杭州已连落4个精装修项目，对于初入杭州的小房企而言，这个速度不可谓不快。而在今年前十月，祥生在浙江土地市场已砸下229亿元重金，新增建筑面积323万平米，其在浙江的拿地金额位居浙江省拿地排行榜第一名。

开足马力大力买地的模式，对于祥生的融资提出了更高的挑战，祥生沿袭万科的模式，开放合作平台，分别与地方国企、省级国企及有土地、有资金，有资源的合作方合作，走小股操盘模式。

据了解，祥生目前已经成立5家合作平台，同时，祥生也开设了地产基金的融资渠道。今年3月，祥生地产与杭州工商信托签约共同出资设立50亿元地产基金。

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祥生的目标：３年实现３０００亿

2017年，祥生将自己的销售目标定到了600亿，同比接近200%的增长。祥生集团总裁赵红卫曾公开表示，“冲刺600亿的决心是根据三四线楼市行情，和自身沉淀货值以及祥生未来发展考虑的。”

“祥生过去2年逆周期拿地，在2015年、2016年时，祥生在同行都不看好的三四线城市逆势低位获得大量优质土地储备。2017年，一二线城市限购限贷限价后，三四线城市房价迎来周期性高位。考虑到如今三四线难得时代机遇，祥生将原本打算细水长流开发、在3年内陆续去化的巨量货值储备，策略性地在一年之内全部去化。”赵红卫说道。

据了解，祥生内部已制定了2018年冲刺千亿，2019年完成3000亿销售额的发展目标。

对于如何实现千亿目标，祥生地产副总裁俞国勤表示，“祥生以后肯定会向一二线城市靠拢，虽然目前公司的项目80%布局在三四线，只有20%位于一二线城市，但如果未来的销售额超过千亿，祥生地产的项目布局就有可能从二八比例变成三七，甚至四六。”