房地产市场走势：租购并举 差别化调控力度不放松

吃穿用住行，数“住”最吸睛。对于一年一度的中央经济工作会议，不少老百姓最关注的是关于住房政策的表述，最牵挂的是今后房地产市场走势。对于住房问题，中央经济工作会议着墨不少：住房制度、租赁市场、租赁企业、长效机制、调控政策连续性稳定性等，引发专家学者和业内人士广泛关注。

更好满足居民多层次住房需求

中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年，京沪两地试点共有产权住房的探索为解决住房问题打开了新的渠道。这一方式下，政府与购房人按份共有产权，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡出来，购房者则能以较低的价格住进新房。

“过去，城镇商品住房的供应主体比较单一，主要是开发商提供，中央提出要探索多主体供给，就是要动员更多的社会力量参与进来。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲表示，目前租赁住房中供应主体更为多元，比如开发企业、国有企业、产业园区以及房地产经纪机构都参与租赁住房的供给和经营。

所谓多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“今后，政府还是住房保障的主要主体，但是要探索更多的方式和渠道，动员更多社会力量进入，形式也要更加多样化。”任兴洲表示，过去在住房保障方式上，有廉租房、经济适用房，后来有了公租房和棚改安置房，“种类更多，保障手段也更丰富，棚户区改造过去以实物住房安置为主，近年来又在探索货币化安置的方式，给了被保障群众以更大的选择空间。”

多主体、多渠道，不仅指“房”，也同样指“地”。2017年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

“过去的城镇住房用地供应，主要是通过国有土地招拍挂方式用于商品房和租赁住房建设，或者政府划拨部分土地建设保障性安居住房。未来，在一些人口净流入的大中城市，集体建设用地也将参与进来，主要用于建设租赁住房。”任兴洲认为，利用集体建设用地建设租赁住房不仅可以增加城镇租赁住房建设用地的供应，有助于构建购租并举的住房体系，而且还有利于拓展农村集体土地的用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，能促进集体土地优化配置和节约集约利用。“相信今后城镇住房供应体系会进一步呈现多主体供应、多元化方式、多样性结构的趋势。”

“这样的住房制度，将更好满足居民多层次的住房需求：对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民，支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。”龙湖集团副总裁韩石表示。

发展住房租赁市场特别是长期租赁

要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。中央经济工作会议将租赁市场发展提到了前所未有的高度，对于长期租赁更是鲜见地予以强调。

“租房市场发展滞后是我国城镇住房供应中的最大短板，特别是长租市场发展明显不足。”任兴洲认为，长期租赁最大的特点就是租赁期较长，契约关系比较稳定，有利于明确和稳定租赁双方的预期，让承租者安心、出租者放心。

对于整个市场而言，租赁同样意义重大。“租赁不仅是当前完善住房制度的核心工作，也是新型城镇化进程中解决好新市民住房问题的必由之路，还能通过分流购房需求、减少住房抵押融资需求等，促进住房市场稳定。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。

面向未来，实现租购并举，关键就要补足一项项目前存在的租赁短板。

“不同于商品房开发建设后就可出售，资金可以较快回收，而建设长租公寓要长期持有，资金回收期长，资金压力大。尤其在初始阶段，大量资金要用于拍地、建设和运营。”任兴洲认为，要认真研究针对长租市场的融资、税收等相关政策，使长租市场的建设经营实现良性发展，更有效地培育长租市场。

2017年，已经在房地产领域深耕20多年的龙湖集团推出长租公寓产品，截至目前，已布局16个城市，拥有1.5万间房间。“品牌开发商的进驻，将推动长租公寓向产品化、精细化的方向迈进。”对于长租公寓的健康发展，韩石提出了具体建议：一是对依法登记备案的住房租赁企业、机构，给予税收优惠政策支持;二是支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点，拓展直接融资渠道。

在鼓励和支持政策要跟上的同时，各地还应对租赁市场的发展进行科学规划、长远谋划。

“目前，在一些城市有大量租赁需求是通过分散的个人业主的房源解决的。在鼓励企业新建规模化租赁住房的同时，也不应忽视庞大的存量租赁市场的供给。”任兴洲认为，盘活存量租赁住房资源可以有多种措施。一方面，通过加强监管和政策扶持，让个人业主的租赁行为更加规范透明。另一方面，支持和鼓励专门从事租赁资源整合的机构将分散的个人住房资源有效地集中起来，进行统一装修、经营，提供专业化的管理和服务，使分散的资源也能变成机构化规模化的租赁供给，并为承租者提供更高品质的服务。

差别化调控，力度不放松，避免大起大落

2017年，我国房地产市场调控延续了严厉态势。根据链家研究院统计，截至目前，全国共有54个城市出台调控，共有129条限购政策，169条限贷政策，15个城市实行“认房又认贷”，48个城市限售。

严厉调控之下，市场正趋于稳定。2017年11月，15个热点城市中有11个城市的新建商品住宅价格同比出现下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间，房价已经低于2016年同期。

“中央经济工作会议提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，意味着2018年房地产调控政策整体上不会有太大的变化。”任兴洲认为，政策的连续性和稳定性表明调控的目标不会动摇、力度不会放松，决不能让投机因素重返市场，注重防范和化解房地产市场风险;同时，保持政策稳定性也会避免市场硬着陆、大起大落。

“从外在环境看，当前经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖，与房地产相关的金融、土地、税收等制度改革以及城市公共服务的均等化都需要时间，发展租赁市场和共有产权房等在短期内难以对市场产生实质性影响;从内生机制看，居民买房进行资产保值升值的需求仍在，银行向房地产加杠杆的动力仍然强劲，地方政府对土地出让金的依赖依然很强。”在链家研究院院长杨现领看来，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势。

杨现领预计，未来一、二线城市“五限”政策仍将持续，限售可能会推广至一些前期价格上涨较快但未出调控政策的三、四线城市，居民房贷政策也将保持从紧态势。