曹舟南：轻资产是绿城对抗行业周期性风险的最大法宝

2017年绿城组建“绿城房屋科技集团”，发展房屋4S、装饰、机电、建安等轻资产服务业务。绿城也在加快“资产金控服务平台”建设，提高持有物业经营效益,加大对新金融、新经济等优质轻资产的投资力度。

在这背后，绿城有一个深远的目的。

绿城中国总裁曹舟南说，实现包括代建业务在内的情资产业务质量的高速增长，能够减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

对于曹舟南来说，绿城的本质是价值观的统治，而不是资本控制，他所谋求的也是有质量的发展。

3月29日傍晚，香港四季酒店，曹舟南一如往常般，轻松入座，对和讯房产在内的十余家媒体说，“我们开始吧!就当聊一聊。”彼时，绿城中国刚刚结束2017年的业绩发布会，绿城的成绩单很漂亮。报告显示，2017年，绿城集团累计取得总合同销售面积约827万平方米，总合同销售金额约人民币1,463亿元。

销售面积有近一半为代建项目

绿城中国2017年销售金额同比增长28.45%至1463亿元，代建项目是促进其销售增长的重要原因，占比达29%。克而瑞研究中心表示，由于合作、代建项目较多，绿城的权益销售比例较低，2017年仅为37%，企业利润总额也相对较低。

此前，绿城中国的曾因可售货源中代建项目居多，被质疑2017年的销售额或会大滑坡，但是，据绿城2017年的业绩来看，总合同销售金额约人民币1,463亿元，按年增长28.4%，创历史新高。

同时，2017年，绿城取得的827万平方米合同销售面积中，代建项目销售共计383万平方米。绿城的合同销售面积有近一半为代建项目，占比达到46%，代建项目居多。

曹舟南要把绿城做轻，绿城管理集团便是轻资产业务载体之一，其主营业务便是代建。“未来绿城将在轻资产上持续发力，同时加大绿城生活对教育、医疗、颐养等产业的整合、培育力度。”曹舟南以代建业务为例，补充道，2017年绿城已组建“绿城房屋科技集团”，发展房屋4S、装饰、机电、建安等轻资产服务业务。绿城也在加快“资产金控服务平台”建设，提高持有物业经营效益,加大对新金融、新经济等优质轻资产的投资力度。

绿城表示，保障代建业务有质量的高速增长，能够减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

行业危机和绿城的“安全感”

根据年报显示，公司将逐步加大轻资产权重，推动公司发展动能从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变，同时不断提升公司的风险管控能力。重资产方面则导向整体质量及盈利水平。

一系列数据表明，绿城追求更多的是安全感，截至2017年12月31日，绿城中国银行存款及现金约为人民币359.8亿元，创历史峰值;净资产负债率为46.4%，同比大幅下降;2017年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2016年的5.9%相比进一步下降。

房地产市场的危机感从不曾远去，甚至已逼近在开发商眼前，曹舟南比谁都清楚这一点，他毫不讳言，企业有两种死法，一种是温水煮青蛙，第二种是猝死。现在很多企业都是在饮鸩止渴，拼融资渠道。在这样的市场环境，绿城中国要怎么做?

曹舟南不止一次地强调，绿城的本质是价值观的统治，而不是资本控制，绿城现在的股价与公司的价值完全不能相匹配。他相信公司在未来2-3年，无论是销售规模，还是利润方面，都会有飞跃式的增长。“目前土地储备成本价格也在上升，到时售价必然上涨”

曹舟南指出，绿城在杭州开发的柳岸晓风，梧桐郡、桂语江南等及杭州周边的项目，开盘很快就售罄，有些盘甚至58秒就售罄。主要是受供求关系影响，重点还是结构调整。绿城今年可销货源为2351亿元人民币。

利润增长的渴望

2017年年报数据显示，绿城在三四线城市的去库存动作效果明显。去年绿城合约销售总额同比增加28.4%至1463亿元人民币，投资项目整体去化率达72%，其中，新增房源约744亿元，去化率达78%，存量房源去化率达66%，三四线城市房源去化率达67%。“从去年到今年的销售表现来看，三四线总体流动性是非常不错的。比如我们有一个海南陵水的项目毛利40%多，一年销售三、五十亿元。”曹舟南说。

截至2017年12月31日，绿城集团总土地储备建筑面积约3,032万平方米，总可售面积约为2,112万平方米。经过2017年的补仓，绿城接连布局了北京、杭州、宁波、南京等多个城市，在绿城的土地储备中，目前一、二线城市占比70%。

不难看出，绿城已成功将发展重心转移到一二线城市了，曹舟南表示，“第一是武汉，第二是西安，第三是成都，第四是郑州，第五是济南，后面怎么排都可以了，合肥、昆明、贵阳、南宁、南昌也不错。当然北京还有选择性机会，广州也有选择性机会。”

曹舟南向来注重开发品质，曹舟南表示，“成都的开发品质是比较高的，能在成都活下来的房企，未来行业中一定有他一席之地。”

熟悉曹舟南的人都知晓他的“兵临城下”的观点，他表示，很多开发商的资金链都枯竭了，但是还是在苦苦撑着。大概至明年年初房价将往下走，通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用，而未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期，再之后则有机会。

曹舟南表示，绿城中国在两年前就在等这样的市场到来，未来两年只要保持每年销售1000-1500万平方米的土地储备，然后再进行反周期投资，“我们内部把今年销售目标定在1700亿左右，明年绿城一定突破2000亿元，这是一个企业自然增长的过程。我真正关注的是销售额与利润的匹配程度。”

2017年，绿城毛利率水平升至32.35%，提升了10.9个百分点。曹舟南向记者表示，2019年的利润将有巨大增长。

一个值得玩味的细节是，在绿城的业绩会后，曹舟南买入绿城60万股，按照买入价每股10.667港元匡算，涉资约640万港元。