补仓三、四线城市 “11+5”架构现雏形

近期，在三、四线城市的土拍大战中，经常能看到绿城中国(03900.HK，下称“绿城”)的身影。

4月17日，在长三角的四线城市常熟，绿城历经3个小时的激烈竞拍，以16.22亿竞得常熟南部新城2018A-004号地块，楼面价每平方米11653.81元，溢价率29.04%，这是绿城首次进入常熟。

4月16日，在舟山绿城更是以13.57亿元拿下一宗地王，楼面价每平方米12330元，创舟山楼面价新高。

事实上，加上今年4月初以11.68亿元拿下德清一宗宅地，绿城4月份已掷下40亿元补充土储，从区域上看，均位于三、四线小城市。

在三、四线频频落子引发了市场对绿城的关注，在冲刺2000亿元的目标之下，今年，绿城的布局将发生怎样的转变?近日，在包括人民网在内的媒体专访中，绿城执行董事兼总裁曹舟南阐述了绿城今年布局的新思路、绿城内部的变革以及未来绿城发展的方向。

补仓三四线：采取“短、平、快”打法

长三角是绿城中国的优势布局区域，今年以来，曹舟南透露，自己亲自跑了江苏省多个城市，包括无锡、南通等，这些城市民营经济发达，市场成交量仍然活跃。

曹舟南称：“今年，在调控政策不放松的情况下，我们看到一、二线城市的市场流动性受到‘挑战’，目前来讲，投资资金已经从一、二线挤压到三、四线，另外，政策的挤出效应也使得人们更多关注三、四线城市。”

绿城认为，三、四线今年虽然有市场机会，但是，需要“精挑细选”。首先，选择政策环境相对公开、透明的三、四线城市，其次，要选择体量小、周转快的地块，总体量必须不超过30万方。

选择“短平快”的项目“快进快出”，绿城准备在三、四线城市打“游击战”来做“平衡”，同时，曹舟南坚持称，一、二线城市仍然是绿城的主战场，也是未来的深耕方向。

据记者了解，绿城也在加快一线城市项目的推进。去年底，绿城在北京高价拿下的石景山五里坨地块正引入新的合作方，远洋和新城都在洽谈之列。

此前，曹舟南在接受人民网采访时也表示，绿城今年的目标销售额为1700亿元，明年将突破2000亿元的销售规模。

轻重并举：11大战区，5个轻资产平台

作为绿城新一代的掌舵人，曹舟南的个人风格也日益凸显。财务出身的曹舟南更看重绿城的财务指标，比如现金流、回款率、利润等;同时，拥有着长达十年的财政工作经验，曹舟南多次强调“稳健”。

“我国的房地产市场受政策的影响明显，从本质上来讲依然是‘靠天’吃饭，怎样熨平房地产行业的周期，怎样保证稳定收益?我一直在思索这些问题，就是当绿城的规模到达2000亿元之后，绿城的出路是什么。”曹舟南透露，绿城正在进行管理架构上面的重大变革。

据了解，目前，绿城形成横、纵两大管理架构。从横向来看，绿城设立了小镇集团、资产集团、包括北京、上海等区域公司在内的11大战区，这些战区仍然是以房地产开发为主业，走重资产的发展道路。

从纵向来看，绿城还设立了5大轻资产平台，包括绿城管理集团、绿城生活服务集团、绿城科技集团、绿城杨柳郡集团和绿城雄安集团。

其中，绿城生活集团，包括医疗、教育、养老等业务;绿色科技集团主营业务围绕维保、维修、换新、二次装修等展开;绿城杨柳郡集团主攻地铁上盖的规划和运营。

曹舟南称：“轻资产平台在未来将会是绿城利润构成的重要来源，这部分利润相对固定，‘旱涝保收’，浮动较小，我们希望，轻资产部分在未来的利润结构中占比30%。”

从绿城集团创始人宋卫平手中接过接力棒，曹舟南称：“一方面，传承宋总所打造的绿城品牌，坚守绿城品质;另一方面，提高开发效率，加强产品创新能力。”

“我的职责就是‘传承和创新’。”曹舟南总结称。