杭州排队买房调查：摇号吸引刚需大军 价差诱惑投资客

“凌晨排队、冒雨验资、万人登记……”在杭州楼市实行摇号开盘后不到一个月，“疯狂排队买房”的一幕再次上演。

5月25日，杭州融信澜天和华夏四季两个新盘启动摇号登记，由于登记摇号前需要去银行验资，于是，在售楼处排队买房演变成了银行排队冻资，“银行加班到凌晨”“队伍长达一公里”，再次刺激着购房者的神经。

历经一年多调控，杭州楼市为何再现疯狂?在“房住不炒”的背景下，杭州楼市又将何去何从?人民网记者采访了多位杭州本地开发商和业内人士。

摇号：吸引刚需大军

作为杭州摇号新政出台后的新盘，融信澜天和华夏四季都改变了项目的开盘程序。以融信澜天为例，购房者参与摇号的步骤为“线上、线下报名-银行验资、冻结资金-登记摇号”。

也就是说，在参加摇号之前意向购房者需要提供验资证明，即先在开发商指定银行进行征信审核并预审，根据征信情况在该银行开设个人账户，存入相应现金存款并冻结，并提供指定银行账户余额复印件。

根据最新住房贷款政策要求，无房无贷记录客户，存款冻结金额为50万;已拥有一套住房或无住房有贷款记录存款冻结金额为100万;一次性付款的客户存款冻结金额为150万;存款冻结时间为摇号公示当天，如提前自行解冻的，视为自动放弃摇号资格。

融信项目方负责人表示：“摇号提供验资证明，一方面是一定程度上避免了重复参与摇号，另一方面，也提高意向购房者的中签率。在实施过程中，我们考虑到了客户量的问题，所以银行准备了11家，其中3家银行可以网上冻结，全款客户可直接办理，预备银行还有4-5家，可补充办理。”

“网上传出去的客户量最大的也就是公积金办理银行，工行延中支行跟民生西湖支行。但是第一次采取网上申报也是经验不足，没有料想到客户选择办理银行太集中，刚好又是跟华夏四季选择银行撞在了一起。他们也是这2家支行，导致客户排队时间过长，其实其他几家银行没有这么夸张的排队情况出现。”上述负责人回复称。

事实上，公积金购房者增多也反映出了在摇号新政实施之后刚需购房客也回归了购房大军。此前，杭州新盘开盘存在着“全款+硬关系，号子费满天飞”的乱象，摇号新政的实施无疑给刚需购房者带来了希望。

例如融信澜天，就规定本次项目销售将提供总房源量40%比例的房源，供“无房家庭”优先摇号。本地开发商也向记者表示：“摇号实施一个月以来，‘茶水费’的现象没有了，不管什么关系，摇号都一视同仁，无论首付和全款客户都要摇号选房，而且现场还有公证人员，保证了购房和选房时的公开和公正。”

而且，上述的融信澜天和华夏四季都具有“低总价、小户型”的特征，且板块利好因素叠加，也使其吸引了更多刚需大军的加入。

限价：一、二手房价倒挂

“排队最根本的原因还是在于价格，一、二手房房价倒挂。”一位全国性房企的杭州营销负责人向记者表示。

据项目公开信息，最炙手可热的融信澜天备案均价为每平方米18460元，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万，而华夏四季楼盘精装修均价为每平方米26105元，周边二手房的单价也在3万元以上。

在杭州楼市实行“新房限价”的背景下，一、二手房房价倒挂是一个非常普遍的现象，两者差价从几千元不等甚至上万。“这就相当于政策帮你向开发商打了折扣。”

“买新房就像打新股”，根据杭州本地的专业人士测算，按照目前的市场行情，华夏四季单价2.6万元，交付年限1.3年，以90平方米的户型计算，若持有两年后变现，那么年化收益率在25%;同样地，融信澜天交付时间为1.5年，若持有两年后变现，那么年化收益率在36%.

除了刚需客外，对于投资者来讲，在其他投资渠道匮乏的情况下，这无疑是一笔划算的买卖。毕竟，从土地价格来看，融信澜天周边的地价已经冲上了每平方米1.7万，这几乎与目前的售价相同。

“我有几个同事组合在一起，一个人有房票，然后大家一起凑钱验资，买到就是赚到，更不必提有钱人了……”一位杭州购房者向记者表示。

高额的利差、高攀的地价、高位的房价，在“三高”的诱惑下，刚需军裹挟着投资客，杭州楼市越加疯狂。

供求：库存告急、需求旺盛

图：杭州商品房供求走势。（来自中原地产）

上海中原地产资深分析师卢文曦认为：“从供求关系看，去年下半年至今，杭州楼市处于供不应求的状态，4月份出现了一个供应高峰，大家需求一下激发出来了。”

“杭州库存近期都处于较低的水平，目前库存出清周期只有2.6个月，明显处于库存告急的状态。拿杭州来说，库存告急：一方面是销售快。主要是因为城市更新(棚户区改造)及货币安置政策释放的巨量的购买力以及城市能级提升、基建发展、骨架扩张带来的对内对外的吸附力的提升，当然也有少量炒房客的助力，造成的外围挤压内围的部分恐慌式购房。另一方供应不足，主要是政府限价，很多项目达不到开发商的心里预期，使得项目延期入市;或是达到销售预期，政府控制预售证，也延缓了项目入市。”一名来自杭州的开发商向记者分析。

从房价走势来看，经过两年的持续上涨，杭州房价仍然在高位上行。新房方面，根据58安居客房产研究院提供的数据，今年以来，成交均价已经从每平方米27057元上涨至每平方米28681元。二手房方面，来自杭州中指院的数据显示，在刚过去的4月份中，杭州主城区二手住宅价格指数环比涨幅为1.05%，而同比涨幅为18.90%，二手住宅挂牌均价已经达到每平方米29103元。

事实上，杭州自从2016年房价开始走出低谷，在2017年G20峰会后房价显著上涨，而去年以来严厉的调控并未打破人们对房价上涨的预期，随着杭州亚运会的临近，人们相信房价还会进一步上涨。

“亚运会之前应该还会大涨，但是亚运会之后会不会迎来抛售潮呢?”一位购房者担心。

在“房住不炒”的背景下，杭州楼市“非理性上涨”是非常危险的。对此，卢文曦建议称：“加大土地供应，并且价格不能太高，平衡市场预期;加快市场供应，并且价格也是要比较稳定的价格;加大调控力度，比如各方面资金审核，限购审核等等;尤其是限购限贷，这个要严查，并且补短板，比如假结婚之类的。”

“在调控政策上，应更注重保护刚需、打击投资者，例如其他热点城市以及出台的‘限售’政策，杭州目前还没有此方面规定。”一位杭州业内人士建议称。

58安居客房产研究院首席分析师张波建议：“满足购房者的居住需求，同时要对于不同的市场情况进行精准和严格的调控，比如，限价的幅度以及区域，如何对于刚需购房者进行保护等都需同步考虑。”