北京5月二手房成交或破1.8万套 学区房集中过户拉升网签量

北京二手房交易量进入平稳上升通道。继4月份二手房成交近1.4万套创下新高后，5月份网签量继续攀升。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至5月28日，5月份以来，北京二手房签约套数为15723套。从单周数据来看，最近已经连续3周二手房签约量在3800套以上。有鉴于此，中原地产首席分析师张大伟表示，预计5月份全月，北京二手房签约量将达到1.8万套，届时，这将是2017年“3·17”发布调控政策以来的成交新高。

不过，张大伟认为，交易量上涨背后，是由于北京部分区域学区政策调整后，学区房交易过户较为集中，网签比例提高所致。整体来看，北京二手房市场逐渐从2017年三、四季度的低谷走出，出现平稳局面。

市场走出低谷

事实上，目前接近1.6万套的月成交量已经创下一年新高。据我爱我家集团市场研究院统计，5月上半月，从每日网签数据上看，北京二手住宅市场已经全面走出此前近一年时间里每日网签不足600套甚至500套的低谷，工作日网签量长期维持在600套以上，且时常超过800套。不过，与2016年、2017年一季度每日超过1000套的网签量相比，如今的北京二手房市场虽已走出低谷，回温到了一年来的最高点，但市场仍处于正常的平稳状态。

另据《证券日报》记者日前在通州调查二手房市场后发现，通州有些小区成交均价上涨1000元∕平方米，有些小区上涨2000元∕平方米。有经纪人告诉本报记者，整个通州区成交均价上涨约1000元∕平方米，月成交量已经达到700套左右，这在“3·17”调控之后是无法想象的。

我爱我家集团市场研究院院长胡景晖认为，截至目前，5月份北京的新房、二手房交易量都是环比增长的，这说明北京房地产市场目前确实正在逐步回温，这主要是大批刚性需求重新入市引起的。去年史上最严调控开始后，北京的刚需也进入了沉睡、观望状态。而在高强度调控一年后，楼市的投资投机属性已经大幅降低，住房回归到了居住属性，自住需求入市欲望强烈。

《证券日报》记者在走访中也发现，刚需入市量有所提升，尤其3月份以来，这些购房者认为二手房房价已经连跌数月，降价程度已达心理预期，因此出手购房。有中介经纪人告诉记者，目前通州的二手房交易中，刚需购房者约占一半。

在张大伟看来，当下北京的二手房价已经跌到心理价位，刚需购房者确实开始入市。张大伟表示，从2017年4月份开始到今年4月份，北京二手房房价累计跌幅超过15%，部分区域房源价格降幅接近20%。

学区房集中成交

整体而言，今年二手房颇有 “红5月”之势，但实际上这一交易量只是回到相对正常的水平。

在张大伟看来，目前北京楼市二手房的成交量依然处于平稳期。5月份，剔除学区交易等影响后，二手房市场真实成交量为1.5万套左右，这一成交量与2009年以来楼市平稳期的成交量持平。

张大伟进一步称，部分区域的学区政策调整后，特别是东城区和西城区学区政策调整后，在为了获得学区房入学资格方面，部分家庭甚至出现了家庭内房源过户的现象。以5月份为例，西城区签约量占比达到8.2%，东城区签约量占比达到5%。而在往年正常情况下，这两个区的市场成交占比分别约为5%和3%。

同时，多位业内人士均表示，接下来北京新房市场将有共有产权房和限价房入市，对有意进入二手房市场的刚需或部分改善需求将有所分流，但整体影响不会太大。

胡景晖表示，整体而言，北京房地产市场目前仍然处在较为稳定、正常的状态。当然，交易量增加的同时，交易价格也有上行压力，但如今北京的调控政策不仅没有放松，反而还有进一步的加码动作。在政策的保驾护航下，北京房价仍将趋于稳定。