防控单纯房地产化倾向 高铁新城开发将发生哪些变化？

近日，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，提出要坚决防控单纯房地产化倾向，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。

高铁新城成为继特色小镇和主题公园后第三个需防范房地产化倾向的领域。这一决策将产生哪些影响?

为三四线城市“高铁新城热”预警

据了解，截至去年底，全国高铁通车里程2.5万公里，有700多座高铁站。伴随高铁建设，一些地方掀起“高铁新城热”。国家发展改革委新闻发言人孟玮表示，意见的出台，正是为了指导地方因地制宜、规范有序推进高铁车站周边区域开发建设。

指导意见专门在“促进站城一体化融合发展”和“合理把握开发建设时序”两处，对大城市、中小城市做出分类指导。业内人士分析，随着高铁路网由“四纵四横”向“八纵八横”扩展，新建高铁站将主要集中于中西部地区和东部省际、城际连接线，众多三四线城市或将成为调控重点。

首先，三四线城市正在成为规划开发高铁新城的主力。早在2015年，就有媒体不完全统计，全国将要及已经开始规划、建设的高铁新城超过70座。记者调查发现，近两年又有20多个城市正在规划建设高铁新城，这些城市多半是城区常住人口少于100万的中小城市，三四线及以下城市占比超过七成。

其次，不少中小城市与高铁站“距离感”明显。通过对41座高铁站的抽样统计，宇恒可持续交通研究中心交通规划总监王昊发现，直辖市、省会及副省级城市、地级市、县级市高铁站与城市中心的平均距离分别为9.08公里、11.26公里、9.51公里、8.27公里。现实中，有的高铁车站距离市中心动辄数十乃至上百公里，群众出行并不方便。

此外，一些中小城市的高铁新城规划面积较大。意见提出，在大城市高铁车站周边，初期开发的重点是新建车站周边2公里以内的区域。中小城市要避免照搬照抄大城市开发经验，硬造特色、盲目造城。

然而，不少正在规划建设的高铁新城往往面积较大。聊城高铁新城空间发展概念规划面积186平方公里，其中，核心区城市设计范围约21平方公里，控制性详细规划范围约30平方公里。依托在建的惠州北站、惠城南站、罗浮山站，惠州3座高铁新城总规划面积超过200平方公里。

高铁开动黄金万两？有开发商“栽跟头”

“火车一响，黄金万两”曾造就一批“火车拉来的城市”。如今，高铁开动，是否会带来相同的效应?

云房数据研究中心研究发现，高铁站通达车次越多，辐射能力就越大。对于一些自身发展势头较好的城市，容易因高铁红利刺激房价上涨。

数据显示，近两年，一些高铁沿线城市的房价出现不同程度上涨。2016年至2017年，淄博房价两年内整体涨幅超过五成，高铁片区接近翻倍。在京港台通道沿线，合肥房价从2016年初的每平方米8984元涨至今年4月的14303元，九江、南昌、赣州都有不同程度上涨，涨幅均在20%以上。

然而，与此同时，也有一些城市因高铁站周边区域开发规模过大、发展模式单一、综合配套不完善等问题，导致出现大量房屋空置现象。

记者在阳泉北站周边采访发现，2009年石太客专开通运营后，当地一家房地产企业就拿到了车站周边第一块地。然而，2014年房子建成后，由于当地经济下行，相关配套建设放缓，前三年房子只卖出三分之一。直到去年，当地经济回暖，加之棚改货币化安置，才刺激了购房需求。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，一些地方认为有了高铁站就会集聚人口，其实高铁车站只是一个交通节点，新城离不开产业和市场的支撑，发展也需要时间。

值得注意的是，交通优势其实也是一把“双刃剑”。克而瑞研究中心分析师马千里表示，拥有贵广、沪昆两条高铁线路的黔东南交通优势明显，但周边流动人口超过半数流向长三角、广东等地，黔东南汇聚比例不足2%。中国房价行情平台数据显示，今年4月，黔东南二手房均价每平方米4577元，环比和同比涨幅均居省内末位。

合理控制建设规模和节奏 避免盲目造城

记者检索全国PPP项目库发现，目前各地与高铁站周边建设相关的项目共106个，其中，进入管理库的58个，纳入储备清单的48个，多数项目集中在市政工程、城镇综合开发和交通运输等行业。

财政部PPP中心发布的数据显示，自去年12月到今年3月底，全国清退管理库项目1160个，累计清减投资额1.2万亿元，退库项目数前三位是市政工程、交通运输、城镇综合开发，三者合计占退库项目总数和投资额总数的比例分别为51.9%、67.6%。

孟玮表示，在高铁站周边开发建设过程中，要注重防范地方债务风险。一方面，有关地方要进一步完善项目和资金管理，加强成本收益分析评估，合理控制建设规模和节奏，防止脱离地方财力实际搞开发;另一方面，落实地方政府债务限额管理和预算管理制度，严禁以PPP等形式违规变相举债，对于列入地方政府债务风险预警范围的高风险地区，原则上不得举债搞建设。