商品房预售之争：业主几乎承担全部交房风险，门槛亟需提高

9月25日，《西安日报》报道，西安市房管局对近期作出行政处罚决定的项目名单进行了公示，西安三家房地产项目因无证售房被处罚，总计罚款总额910万元。

上述被行政处罚的3个楼盘均为“未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房”。尽管管理部门对无证售楼进行了处罚，但商品房预售制度也暴露出了不少问题。

近日，广东省房地产协会的一份《通知》将商品房预售制度再次推向存废之争。

商品预售确存弊端

9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

尽管广东省房协相关人士表示目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。但市场上对于商品房预售制度的讨论再次热烈，且预售制度带来的弊端也确实存在。

“我们代理的房地产纠纷案件中，有一部分就和预售制度有关。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧说道。

在郭韧看来，商品房预售制度有其有利的一面，但也存在一些问题。弊端之一，即一旦预售，很多开发商在拿到房款后如果怠于行使职责的话，对于交房时间及房屋质量就没那么重视了。

“最近我们碰到的案件是，已经五六年了房子到现在都没有办出产证，按照合同开发商早已违约，但开发商约定了非常低的违约金，一旦违约不是以日息结算，而是仅约定万分之几”。

还有一些案件是，很多预售房屋开发商的开发贷款尚未还完，但小业主已经去办理了银行的个人抵押，如果开发商有逾期或者资金链断裂无法归还开发贷款时，小业主拿到房子以及获得产证都会发生一定的风险。

分析人士表示，从目前的预售制度来看，由于小业主在前期已经付清了全部房款，等于承担了几乎所有的风险，后期一旦交房发生质量问题甚至收不到房，维权成本非常高。

中国人大网上一篇题为《谈商品房预售有关法律问题》的文章指出，商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。

商品房预售制度再陷存废之争

所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

商品房预售制度设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解房地产行业的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。

在业内人士看来，过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷也让购买者付出了不小的代价。

此次，广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

对于商品房预售制度的存废之争，早在2005年就开始讨论。据新华网报道，2005年8月，中国人民银行房地产金融分析小组发表了《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。

“房地产市场是一个重资本市场，要进行房地产开发的话，需要房地产企业拥有非常雄厚的资金实力。但是有了商品房预售制度之后让房地产的开发变成了一个高杠杆市场。即开发商只需要一笔启动资金就可通过整套杠杆操作。但是潜在的风险也非常大”。苏宁金融研究院特约研究员江瀚说道。

“但考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应‘休克’，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展”。广东省住建厅拟订的相关材料写道。

业内：应提高预售门槛规避风险，预售资金应加大监管

即便《城市房地产管理法》对商品房预售作了明确规定，但市场上一些房地产企业仍“铤而走险”。

按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

同时，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，从目前的情况而言，短期内不会取消商品房预售制度。房地产行业是资金密集型行业，商品房预售在加快房企投资周转的同时，也有利于增加市场供给。一旦取消会造成供应周期拉长及房价上行的风险。因此，商品房预售制度并不是简单的取消或废除即可，而是应通过提高预售门槛来规避烂尾等风险，同时对于预售资金的监管也应加以重视。

江瀚则认为，在房子是用来住的，不是用来炒的背景下再加上整体的金融去杠杆的一个大趋势下，取消或者说调整房地产的预售制度变成了一个很有可能出现的情况。对于房地产开发企业来说，原先一些玩高杠杆、高运转的房地产企业将有可能被市场淘汰，房企将会更沉下心来进行房地产的开发，真正的将房子用来住的，不是用来炒的，这个理念给贯彻落实。

中原地产首席分析师张大伟称，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制，起码50%的房地产商将倒闭。