“金九”成色不足 “坚决遏制房价上涨”的目标仍需坚持

在所谓的“金九银十”，却传来了楼市低迷、房价下降的消息，以致有人开始讨论房价下降的不利方面了。一个广为流传的事件是，在江西的一个地级市，某知名开发商将房价从10000元/平米下调为7000元/平米，降幅高达30%，导致售楼部被砸。但也有人不相信房价开始下行，反映自己关注的楼盘并没有出现房价下跌。

在一个房地产市场高度分化的时代，不但不同城市房价走势不同，同一城市不同区域甚至不同楼盘的房价都可能呈现相反的走势。因此，以个案判断房地产市场的整体形势，难免以偏概全。将个案观察与宏观数据结合起来，才能更加准确地判断市场形势。

日前国家统计局发布的“9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，似乎从宏观数据上也反映，房价的走势在发生逆转。从环比看，9月，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%。二三线城市新建商品住宅价格的环比涨幅也分别从上月的1.3%和2.0%，回落至1.1%和0.9%。而在8月，一二三线城市的房价都是普遍地、加速地上涨。

从销售情况来看，“金九”似乎也是成色不足。9月累计商品住宅销售面积和销售额增长率分别为3.3%和15.6%，都较上月下滑，销售面积增速是连续第二个月下滑，而销售额增长是今年5月以来第一次减速。9月单月的商品住宅销售面积更是同比负增长，比去年同月减少了0.8%。

看上去，个案观察和宏观数据都显示，楼市出现了“量价齐跌”的迹象。那么，房价是已经进入下降通道了吗?通过更深入的分析，可以发现，做这样的判断还为时尚早。现在楼市发生了一些调整，但更大可能是房价在高位的波动，而不是跌势的确立。因此，在“坚决遏制房价上涨”的目标之下，还需要继续采取有效的调控措施，而不能因为房价短期的波动而出现动摇。

实际上，9月房价仍然是普遍上涨。70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市个数为64个，与上月持平。涨幅有所收窄，一线城市还出现了环比下降，但这种情况以前也出现过，并不能判断为一种趋势。今年初，正当人们认为房地产调控取得成效的时候，房价上涨的城市个数却在随后几个月逐渐增多，一线城市新房价格又重现涨势。从房价上涨减速到遏制房价上涨，看似一步之遥，但并不容易跨过。

从量的角度来看，9月单月商品住宅销售面积是同比负增长，但是，销售额却同比增长了11%。由此可见，进入楼市的资金还是在快速增长的，只是随着房价上涨，更多的钱只能买更少的面积。由此也可以看出，部分购房者对楼市的预期并没有完全改变，还是在积极入市，1-9月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款增长16.3%。但由于房价太高以及限贷，市场有时会出现购买力不足的情况。

另外，虽然有一些楼盘出现降价，但整体上开发商的预期仍然是乐观的，表现为商品住宅新开工面积增长率连续3个月走高。开发商也会遇到资金链紧张的情况，他们通过加快开工来回笼资金，同时又通过放慢施工进度减少资金使用，所以商品住宅竣工面积今年以来一直是两位数的负增长。

目前房价上涨的预期仍然比较强，所以开发商和购房者都在积极筹措资金入市，但由于房价已经很高，而且融资扩张没有与房价上涨同步，因此在某些时候会出现房价上涨减速的情况，但等到资金情况改善，房价又可能出现加速上涨趋势。因此，房价会在高位波动。上面中提到的某地开发商将房价从一万降到七千，与其说是降价，不如说是跳涨企图未能得逞。

本轮房价上涨周期始于2015年中，那时正是股市出现大幅下跌，为了稳定股市而释放了非常多的流动性。目前，相关部门又为稳定股市出台了一系列措施。需要防范的是这些资金流入楼市。