北上深房价环比转跌 三四线城市涨幅接近零

报告预计，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

中国社会科学院财经战略研究院周五发布的《中国住房市场月度分析报告》指出，9月142个样本城市中，一二线城市房价由微涨转为小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。

大数据房价指数显示显示，与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。除广州环比接近持平外，北京、深圳、上海房价均环比下跌。其中9月北京环比下跌0.21%，深圳环比下跌0.85%，上海环比下跌1.3%。

报告称，虽然一线城市房价已经得到有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。这主要具体表现在严厉的限购限贷政策作用下，大量中等及以上收入群体由购转租，推动了住房租金的快速上涨;一线城市整体进入存量房市场，但相应的配套制度并没有跟进，二手房换房交易时间长、成本高，造成二手房市场流动性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到严重抑制等。

与2018年8月相比，9月二线城市房价环比下跌0.563%，涨速比上月进一步回落0.53个百分点。

其中，西安、青岛、成都、武汉等2017-2018年房价上涨较快的热点二线城市，房价均环比下跌，厦门房价继续下跌。其中成都环比下跌3.74%、武汉下跌2.1%、青岛下跌1.55%，西安下跌1.38%。热点二线城市房价由涨转跌，也带动了周边三四线城市房价下跌。

大数据显示，与2018年8月相比，9月三四线城市房价环比微涨0.154%，涨速比上月进一步回落0.49个百分点。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边，不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。

2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。

“在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。”社科院在报告中指出。

针对对于未来房地产市场走势，社科院分析称，中央抑制房价上涨的决心不会发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。

而从资金面看，随着定向降准等稳健货币政策的实施，市场利率有所下降，预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。

报告预计，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华建议，未来一、二线城市应继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策，切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。坚持“因城施策”不搞政策一刀切，避免诱发系统性风险。保持调控政策的持续性与稳定性，促进房价预期的稳定。

另一方面，要多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快公租房的建设与配租;加快对集体土地建设租赁住房试点的推广;对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持;出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。

社科院还指出，下一步应加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。抓住住房市场相对稳定的有利契机，加快推进和深化期房预售制度改革、土地出让制度改革、集体土地利用制度改革、购同权改革等关键性制度的改革，通过相关财权事权改革，促进与住房相关的基本公共服务的一体化与均等化。