提升房地产发展效率 让房价满足“居有所屋”

国家统计局近日发布数据显示，2018年前三季度，全国固定资产投资(不含农户)483442亿元，全国房地产开发投资88665亿元，占全国固定资产投资的18%。

从全国层面来看，房地产行业的高固定投资、高关联、高产业比重以及高GDP贡献，决定了房地产行业目前以及在以后较长一段时间内，在国民经济中将居于较重要地位。

目前我国房地产行业占GDP比重是6.87%，一般发达国家房地产行业在GDP中的比重大都超过了10%。虽然说在近十年来我国房地占GDP的比重不断上升，但是对比不难发现，不论从绝对值还是从相对值来说，我国房地产行业的发展都是缺乏效率的，但这也同时说明，我国目前房地产总体风险是可控的。

从地域结构上来看，2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中，海南省占比达到了34%，高居榜首，安徽省22%次之，重庆市21%排第三，其余一些省份比重都在10-15%之间。之所以出现这样的分化，主要原因有二：一是产业结构的差别，二是宏观经济政策的导向。

高财政依赖度背后反映出的是产业结构的不合理。海南省作为旅游城市，不仅每年吸引巨大的旅游流量，更是我国国民每年冬季南徙胜地，这样的高投资性使得海南房地产市场不同于国内其他房地产市场：周期交替更加的频繁和明显，经济抗风险能力相对较弱。日前，为减少对房地产的依赖，海南房地产调控力度增大，作为全国对房地产市场依赖程度最高的省份，海南省需要刮骨疗伤以平衡产业结构，稳定经济发展。

在可预见的未来，房地产开发投资在GDP中所占的比重会进一步提升。一方面，随着租售并举推进，租赁住房市场的开发投资会增加房地产开发投资在GDP中所占的比重;另一方面，对现有城市住房的改造、更新，城市的扩张、规划也会增加房地产的投资建设。

不过，过多的资本流入房地产市场会导致行业过热，同时也会对其他社会投资产生挤出效应。虽然在宏观经济政策的调控下房价得到了抑制，但是不可否认的是，房价能达到如今的水平，其中少不了资本的推动作用。

据有关数据显示，2013年-2014年期间，我国房地产在家庭总资产中所占的比重已经达到了50%，对于只有一所房子的家庭来说，即使用积蓄通过分期付款的方式拿到了房子的所有权，但是在剩余房款缴纳完毕之前，其事实上是属于一种未兑付的财富，并且容易导致负的信贷效应。

目前我国居民的消费杠杆已经达到了40%，这其中房贷就占据了大部分，这无疑会挤出居民其他部门的消费，同时也会产生负的财富效应，这是值得我们高度关注的。

对于无房族来说，由于未来购房的规划，在消费过程中预算约束必定会降低，同时由于价格的波动，很容易受预期的影响产生替代效应，压缩当期消费而增加未来期的消费，这些约束效应和替代效应的不确定性都会导致经济的波动。对于有房一族，在房贷压力下，确定收入水平上也会挤出其他产品的消费，同时一般来说购房会花费大量的家庭积蓄，会对现期的消费产生流动性约束。

所以，在依靠房地产来拉动经济发展的同时，需要完善房地产业的发展，提升房地产行业的发展效率，与此同时注重防止行业过热，使房价保持在“居有所屋”的水平，保证国民的居住质量以防止产生负的财富效应和信贷效应。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)