外国人投资放缓 租房市场意外利好

黄金海岸的白沙滩蓝海水、大堡礁色彩斑斓的珊瑚群、结队蹦过的可爱袋鼠……

澳大利亚是公认的宜居之地。优美的自然环境、地广人稀、清新的空气吸引了众多海外投资者在澳洲置业投资。澳大利亚房价也因此连续十年上涨。

然而今年澳大利亚房地产市场却不再景气。随着圣诞节临近，澳洲的天气越来越暖，房价却越来越凉。

根据地产分析机构CoreLogic的数据，11月澳大利亚全国房价平均下跌了0.7%，创2008年全球金融危机以来的最大月度跌幅。彭博指出，11月通常是澳洲房产销售的旺季，这种下跌或预示着未来房价将持续疲软。

房价下跌、购房政策收紧都让心仪澳大利亚房产项目的投资者放慢了脚步。2014年移民至澳大利亚墨尔本的Harrison告诉《国际金融报》记者，“作为新移民，我在2014年买别墅申请贷款时还比较顺利，但近两年由于澳大利亚购房政策收紧，如果我现在再来购买这套别墅的话，很可能就贷不到款了。”

外国人投资放缓

悉尼和墨尔本作为澳大利亚最大的两个城市，两地地产成交额占澳大利亚全国房地产总值的三分之二。

CoreLogic的研究负责人Tim Lawless说道：“鉴于悉尼和墨尔本占全澳住房资产类别的权重之大，因此全澳房产市场的下行压力主要就来自于这两个城市。”

据统计，悉尼房价自2017年7月达到峰值后开始下跌，目前总跌幅已达9.5%，即将超过27年前上一次经济衰退期间9.6%的跌幅。墨尔本目前的房价相比2017年11月的周期性高点已经下跌了5.8%。

澳大利亚基金公司AMP Capital首席经济学家Shane Oliver也称，悉尼和墨尔本是房价下跌的重灾区。

AMP Captial已下调澳大利亚房地产市场的预期，预计到2020年，悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右。

RealEstate的数据显示，悉尼在十月底最后一周796场房产拍卖中，实际清盘率延续五个星期不超半的水平，低于45%，而两年前这个数字是80%。瑞银分析师称，清盘率低于50%是明显的疲软信号，预计2019年全澳房产价格将再下跌10%。

不过也有专家持不同意见。

Investorist全球市场总监赵明在接受《国际金融报》记者采访时表示，此轮澳洲房价下跌，其实是大幅上涨后的正常调整。近期澳大利亚房价跌幅比起十年间积累的涨幅是微不足道的。

澳新银行(ANZ)澳洲经济部主管David Plank预计，房地产市场将在2019年末至2020年初触底反弹。

房价下挫与澳大利亚近年来的地产政策调整息息相关。

为了防止海外投资者投机购房，澳洲政府于2016年重启对外国人的限购政策，包括暂停向外国人发放按揭贷款、禁止外国人购买二手房及严格对空置房屋征税。

同时银行收紧房贷政策，2017年3月要求银行将投资性房贷控制在10%以下。2018年8月底，西太平洋银行(Westpac)将房贷利率上调0.14个百分点。

Investorist全球市场总监赵明在接受《国际金融报》记者采访时表示，澳大利亚对外国投资者加征新的房地产投资税收及国内相关政策调整都对海外投资者造成一定影响。如以前在澳洲购置新房可以免缴3%至5%的印花税，现在免印花税的政策已被取消。此外，澳大利亚新出台了购置税，即海外投资者购置澳洲房产需缴纳7%的购置税，这在很大程度上冷却了海外投资者的置业热情。

以中国投资者为例，根据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)发布的最新数据，2018年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半。

租房市场意外利好

在所有房产类别中，此轮房价下跌对公寓项目价格的影响更为严重。Domain经济学家Trent Wiltshire预测2018年澳洲公寓价格将下降3%。

不过，有趣的是，公寓租金却未受影响，甚至受益于房价下跌。

据了解，留学生、新移民投资澳大利亚房地产市场入门多为公寓项目，而这些公寓多用于出租。

2017年至澳大利亚求学的徐敏(化名)就投资了一套悉尼的公寓，通过出租公寓收取租金冲抵留学日常开销，减少留学费用负担。徐敏告诉《国际金融报》记者：“此轮房价下跌对公寓投资没有太大影响，因为悉尼的房租并没有随着房价下跌而下跌，反而有上涨的趋势，我和我身边的朋友当时投资公寓也是被澳大利亚居高不下的房租所吸引。”

2017年来到墨尔本读书的吴飞(化名)告诉《国际金融报》记者，“我和同学一起租了一套两室一厅的公寓，尽管今年以来澳大利亚房价在下跌，但是公寓租金不降反升，就在今年上半年，我们的房租还被上调了。”

徐敏表示，“我身边也有不少投资公寓的朋友，多数是盈利的，但是也有少数亏钱的，但亏损并非因为房价下挫，而是投资时没有做好实地考察，购买的公寓地理位置不理想。”

随着澳洲房价的暴跌，全澳住房拥有率也出现明显下跌。澳大利亚最新的住房、收入和劳动力动态调查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)显示，拥有自己房子的人数从2011年的72%下降到2016年的66%。再加上投资房地产多用于出租的外国投资者受到购房限制。这些因素令本来供小于求的租房市场，更加供需不平衡。

吴飞回忆起当时租公寓的情景说：“公寓很抢手，因为有需求的不仅仅是学生群体，我住的公寓楼里就有许多外国人，甚至很多当地居民也会选择租房。”

即便在非一线城市，房屋租赁需求也不见减少。

住在澳大利亚第五大城市阿德莱德的Vickie告诉《国际及金融报》记者：“我的房东是移民澳洲的华裔，他在多个地区投资了多套公寓，需求都不错，都能出租掉。”