“无理由退房”料破房产认购潜规则

“通过地方创新，逐步打破房地产认购过程中定金缴纳、非格式合同及补充协议、个别开发商利用购房者信息和知识弱势挖坑等潜规则，这就是东莞‘无理由退房’的最大价值所在。”

1月11日，广东东莞市正式出台了全国首个“无理由退房”新规，将在3月1日起执行。购房者在认购书签订之日起，如果后悔了，可在两个自然日内要求解除认购书退回定金，如此，可避免“激情购房纠纷”，一时头脑发热被开发商忽悠，也有后悔药吃了。

东莞“无理由退房”相比之前的操作，显然有了不少进步。首先，在以往的房产认购流程中，常见的情景就是开发商楼盘的销售人员采取诱导性甚至恐吓性话术，比如“在你之前，已经有好几个购房者看好这套房子，你如果不尽快下手，可就错过了”、“我们楼盘推出特别优惠活动，购房者只要提前缴纳XX元定金，就可享受XX折优惠，机不可失，时不再来哟”。

购房者面对这样的说辞，再加上房地产旺市时楼盘人满为患的景象，很难抵御“早下单早安心”的心理暗示，于是选择缴纳定金。而一旦定金缴纳，就等于被牢牢绑定，如果后续冷静下来，对之前选择后悔，则面临定金无法拿回的困境，购房者就此变成了房奴。

“定金”与“订金”有着看似相近实则巨大的差异，定金即是为了能够使合同债权得已实现，买卖双方通过书面形式，买方向卖方预先支付的一笔担保金额。从以往的法律规定而言，定金是不能退的。开发商就往往利用人们对于定金的理解存在模糊地带，将其变成了某种行业潜规则，虽然充满争议，但消费者维权往往非常困难。

而东莞“无理由退房”则给了消费者一个可以拿回定金的通道。就此，在规定的两天后悔期内，认购书不等于正式合同，定金不再有去无回，消费者有了冷静下来重新选择的机会，开发商利用定金套牢购房者的认购潜规则开始出现松动。

与此同时，“无理由退房”还在试图打破房产认购潜规则。根据东莞的规定，在签订认购书时，开发商应向购房者出示并解释将来拟签订的《商品房买卖合同》，购房者应清楚了解主要合同条款及相关合同风险，这要求购房者在购房时需事先了解所购楼盘的情况以及自身是否符合购房要求，还需了解银行最新房贷标准，如果购房者在了解上述情况后仍没有在规定期限内与开发商签订《商品房买卖合同》的，那么开发商有权解除认购书，定金也不予退还。这就意味着，购房者一方面在认购过程中获得更为充分的知情权，有助于打破以往的信息不对称，避免知识和信息陷阱。另一方面，这其实也是在要求购房者不能再当“傻白甜”，而是要学习各类购房知识，对购房过程的细节有更多了解，对于自身与开放商交易的权利与义务边界更加明晰，在信息充分的基础上评估未来可能的收益与风险，最终为行为负责到底，从而助推消费者群体的成长。

这就是东莞“无理由退房”的最大价值所在，通过地方创新，逐步打破房地产认购过程中定金缴纳、非格式合同及补充协议、个别开发商利用购房者信息和知识弱势挖坑等潜规则。如果有更多的地方参照东莞样本，进而在当下不尽如人意的房地产交易市场，对更多潜规则推行外部监管新举措，或许就能让中国房地产市场真正与法治化接轨、与市场发展规律接轨。