国内土地市场明显热度已减 上半年全国40城土地市场量缩价涨

与去年相比，国内土地市场明显热度已减。上海易居研究院近日发布的报告显示：2019年上半年，全国40个城市土地成交面积为25411.5万平方米，环比下降16.6%，同比下降3.6%，成交量环比下降较明显。回顾历史，成交量同比增幅于2015年上半年开始逐步上行，于2018年上半年见顶后回落，当前仍处于下降趋势中。

近两年来，土地市场价格持续上涨。报告显示，40城地价同比涨幅于2016年上半年达到最大值57.2%，随后开始持续下行，并于2018年下半年触底反弹，2019年上半年同比涨幅达到了22.9%。从绝对值看，地价于2017年下半年见顶，为4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，2019年上半年再创新高，为5218.1元/平方米。

分城市来看，6月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为金华、南宁、荆州、深圳和福州，土地成交溢价率分别为72%、70%、58%、48%和44%。其中深圳已经连续4个月无土地成交。其中，深圳6月24日挂牌出让5宗居住用地，为2019年来首次出让住宅用地，并且有限价限售等条件限制。溢价率较高一方面体现了深圳作为一线城市良好的城市基本面，另一方面体现了由于供地少导致房企在深圳的库存量小，需要积极补库存。

从量价方面来看，一二线城市与三线城市形成明显反差。6月，4个一线城市土地成交建筑面积为332.2万平方米，环比增长27%，同比增长41%。分析认为，一线城市房地产调控政策严厉，市场调整时间较长，其土地成交面积主要取决于土地供应量的大小，通常当土地供应量增大时，成交面积也有较大增长。

4个一线城市6个月移动平均土地成交均价为14429元/平方米，环比上涨22.5%，同比上涨21.3%，地价上涨明显，大致相当于2018年下半年的水平。2019年6月地价上涨较明显，主要是深圳、北京和上海土拍较火，溢价率分别为48%、17%和23%，其中深圳为年内首次供地。这一方面体现了一线城市良好的城市基本面及较充分的市场调整时间，另一方面体现了由于供地少导致房企在一线城市的库存量小，需要积极补库存。

6月，二线城市土地成交建筑面积为4273.1万平方米，环比小幅增长14.6%;同比增长22.8%，地市成交仍然较为活跃;6个月移动平均成交价为5005.9元/平方米，环比上涨6.0%，涨幅基本与上月持平;同比上涨15.8%，扩大3.4个百分点。当前二线城市地价已经接近2017年下半年的历史最高地价区间。

一季度以来，部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在4月份中央政治局会议上再次被提及，随后苏州、西安、武汉等城市都出台了调控政策以促进房地产市场的平稳运行，下半年地市或将降温。

2019年的政府工作报告中，政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主。由于一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”，住建部分别于4月和5月对10个房价涨幅较明显的城市进行了预警提示。此外，由于一季度房企融资较多，资金宽松，部分房企拿地比较激进，5月份银保监会对房企的融资渠道进行了限制以促进房地产市场的平稳发展。

易居研究院研究员王若辰分析称，一二线城市土地市场已经与三线城市出现了明显的分化，以深圳为首的一线城市由于供地少导致的房企库存较少，城市基本面较好以及市场调整时间较长等原因是房企的重点拿地目标。6月份二线城市土地市场仍然火热，但随着各城市相关调控政策的陆续出台，下半年或有所降温。三线城市量价齐跌，或将开始持续降。