违规加杠杆推动楼市火热?深圳严查“房抵经营贷”

4月20日，人民银行深圳中支货币信贷处(简称“央行深圳中支”)向辖区内各商业银行下发紧急通知，要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查。

在业内看来，此举与近段时间深圳楼市的火热有关。除了个别卖家、中介人员参与市场炒作外，消费贷、房抵经营贷等资金违规流入房地产市场也被认为是幕后重要“推手”之一。

要求紧急自查“房抵经营贷”违规流入楼市

4月20日，据多家媒体报道，针对近期深圳可能存在的房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况，央行深圳中支已经向辖区内各商业银行下发紧急自查通知，并要求各商业银行于当日下午前将有关自查报告进行报送。

据悉，此次各银行自查内容主要包括，一是房抵经营贷余额情况(截至今年3月末、去年3月末余额、去年12月末);二是贷前准入情况，即借款人名下经营实体的真实性、借款人持有被抵押房产时间、企业成立时间等;三是贷款管理情况，重点梳理借款人自疫情发生以来新购房产并以其作抵押的贷款情况等;四是贷后管理情况，即借款人贷后新增房产的监测情况等。

“类似自查的规定，说明近期金融部门在摸底，这或是为防范具体银行网点和银行系统的风险。通过此类自查，不排除后续对于此类房抵经营贷业务将出台新的管控政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，除了查贷款之外，此次政策明确，要自查贷前准入情况，比如名下经营实体的真实性等，实际上是要求近期经营贷的投向必须符合国家大政方针，防范各类“明经营实炒房”的现象出现，通过此类查处，也有助于规范贷款，保障更多资金进入到实体经营中来。

值得一提的是，此次政策还明确对于房产的查处，尤其是包括借款人持有被抵押房产的时间情况、借款人新购房产的情况、新购房产作抵押的贷款情况等、借款人贷后新增房产的监测情况等。

“类似查处涉及各类贷前、贷后，本质上就是为了防范各类违规贷款的小动作，”严跃进表示，“这有助于信贷工作人员查处各类违规贷款动机和行为，尤其是后续新增房产的查处，显然有很强的管控效应。”

严跃进进一步称，“此次政策显然对近期违规资金进入房地产进行了查处，体现了规范贷款业务、防范资金风险的导向，类似政策对于其他城市也有较为积极的影响。”

业内：严管违规加杠杆，深圳楼市就不会暴涨

在业内看来，央行彻查资金违规流入楼市，与近期深圳楼市的火热有较大关系。

疫情后深圳楼市的这波爆发，成为3月份以来房地产市场最热门的话题。个别深圳新房项目销售火爆，比如招商蛇口太子湾·湾玺项目三次开盘的房源均在非常短的时间内全部售罄;二手房方面，部分区域、个别房源挂牌价的“暴涨”。与之对比，全国楼市依然冷清。

在业内看来，深圳楼市这轮热潮，除了个别卖家、中介人员参与市场炒作外，消费贷、房抵经营贷资金违规流入房地产市场，也是幕后重要“推手”之一。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉新京报记者，目前深圳整个贷款购房的比例达90%以上，杠杆率达6成。相比去年同期，深圳目前二手房房价上涨了15%左右，“刚需无法支撑房价这么快上涨，此外，杠杆也不可能在短期内明显放大，特别是在疫情期间。因此，肯定会有一部分房抵经营贷资金违规流入房地产市场。”

据悉，此次疫情期间，各金融机构在扶持中小微企业生产经营，对中小企业的经营贷款采取了降门槛、利率优惠等扶植政策。不过，在具体操作中，部分银行在贷款审批及贷后管理中有所放松，可能会给部分炒房的“投资客”可乘之机。

“房抵经营贷主要是拿房子来抵押，银行没办法对流入楼市的资金做全口径管理，也没办法百分之百做到资金的用途监控。”李宇嘉认为，真正有多少资金流入楼市，还得通过深圳的这次检查，“只有查贷款、查企业、查房产这三大环节环环相扣，才能知道房抵经营贷的资金有多少进入楼市。”

李宇嘉还表示，只要资金没有违规流入楼市，即首套房、二套房执行严格的差别化信贷政策，限制违规加杠杆的政策能够严格贯彻下去，相信深圳楼市不可能明显暴涨。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，此举是规范市场的政策行为，市场正常的销售节奏还需要鼓励，但在市场复苏过程中，涉及的违规资金，还需要在交易环节严格控制。不过，未来“量化宽松”仍将持续一段时间，因此，市场流动性仍然处于相对宽裕期，当前央行对经营贷的整治并不改变楼市尤其是一线城市楼市继续上涨的趋势，高净值人群仍然还会选择一线城市的豪宅进行投资保值增值。

深圳新一轮调控已在路上?

事实上，今年4月以来，面对近期深圳出现的房价炒作乱象，除了人民银行此次紧急出手，从资金端对房价炒作进行积极监控外，住建部门也已经出手。

针对深圳房价上涨情况，前几天，深圳住房和建设局作出回应称，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，4月3日，深圳宝安区住房和建设局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》。

该通知指出，近期宝安区房地产市场相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。对此，宝安住建局将开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，其中包括采取暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施。

“这说明深圳在当前继续保持调控的高压，进一步表明‘房住不炒’的导向。”严跃进称。