房企融资难度加大 5月土地市场量跌价升

机构数据显示，5月份全国重点城市土地市场呈现量跌价升的现象，平均溢价率环比上涨。一线城市土地出让市场热度明显高于二、三、四线城市。

业内人士指出，土地成交量下跌和房企融资趋紧有一定关系。房企需加大营销去化力度，“促销售、抓回款”，确保现金流。

溢价率上涨

克尔瑞研究中心指出，5月份全国300个城市经营性土地成交建面总计17975万平方米，同比下降21%，环比下降14%;平均楼板价为3072元/平方米，同比上涨12%，环比上涨1%。

土地成交量下降，但溢价率延续上行趋势。机构数据显示，5月份，全国300个城市经营性土地出让平均溢价率环比增加0.5个百分点至16.5%。一线城市溢价率迅速回升，二线城市溢价率稳中有升，核心地块维系高热度;三四线城市溢价率小幅回落，但强三线城市热度不减，南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20%。流拍率降至7.8%，环比下降1.4个百分点，集中在远郊区县。

具体看，一线城市累计成交527万平方米，环比增长10%，同比翻倍增长;平均楼板价为17917元/平方米，环比上涨33%，同比上涨47%。广州土地市场活跃，成交总建面达263万平方米。北京、深圳土拍市场转暖，多宗优质地块高价出让，北京分钟寺宅地更是刷新今年以来的单价纪录。

二线城市累计成交3604万平方米，环比下降39%，同比下降28%;平均楼板价为5597元/平方米，环比上涨13%，同比上涨19%。中西部二线城市仍是成交主力，重庆、成都和郑州成交建面均超过200万平方米。核心地段优质地块仍维系高热度，高溢价、地王时有出现，成都天府新区、成华片区均诞生新的单价地王。

三四线城市累计成交13844万平方米，环比下降5%，同比下降21%;平均楼板价为1857元/平方米，环比下跌3%，同比下跌9%。长三角地区三四线城市土地市场相对活跃，常州、南通、盐城等地成交建面皆超过100万平方米。强三线城市土拍市场热度不减，南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20%，弱三四线城市房企拿地态度普遍谨慎，底价成交常态化。

融资下降

值得注意的是，土地市场出现量跌价升的现象。这与典型房企5月份融资下降、融资成本攀升、到期债务较多等因素有关。

5月份单月，95家典型房企融资总额为905.15亿元，环比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，发债总额为362.10亿元，环比上升15.9%，同比下降18.0%。本月融资成本为5.36%，环比上升1.69个百分点;其中，境外发债成本为7.09%，境内发债成本则环比上升至4.86%。

5月份，95家典型房企境外债权融资127.80亿元，环比上升37.8%，同比上升85.6%。4月底境外美元债市场震荡缓解，加上债券到期压力，房企尝试恢复发行境外债。时代中国5月6日成功发行2亿美元债。正荣、碧桂园及力高集团也发行了境外美元债。值得注意的是，5月股权融资、资产证券化发行环比有较大幅度下降。

房企5月份到期债务较高，房企拿地趋于谨慎。克尔瑞研究中心指出，5月房企有19笔债券到期，金额共计293.59亿元。其中，到期金额最高为雅居乐2015年5月发行的一笔5亿美元的境外优先票据。绿地控股当月有3笔债券到期，分别是2笔共计40亿元的境内债和1笔2.8亿美元的境外债券。

此外，2020年6月将有13笔债券到期，金额共计232.10亿元，环比下跌21%。单笔金额最高为中国恒大2015年发行的一笔50亿元的公司债。首开股份的一笔40亿元的中期票据也将到期。

加快供货节奏

多位业内人士指出，随着半年度业绩冲刺季的到来，房企将加快供货节奏，供应有望放量增长。信贷资金整体趋向宽松，仍是楼市持续复苏的实质性动因。在供应放量的情况下，预计6月市场仍将保持较高热度，成交将继续回升。

克尔瑞研究中心指出，各城市市场、各项目去化将持续分化，核心一、二线城市市场前景值得期许，中高端乃至豪宅市场仍有强劲需求支撑，弱三、四线城市市场下行压力不容小觑。

中原地产首席分析师张大伟表示，从全国市场看，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。武汉市场明显企稳。从各地土地市场看，高价地、高溢价率地块成交频繁，开发商看好后市。

多家机构指出，疫情影响逐渐减弱，一季度以来市场持续复苏，但今年企业整体去化压力仍较大。对于房企而言，除了抓紧目前的销售窗口期供货外，还应积极加大营销去化力度，“促销售、抓回款”，以保证现金流安全。随着半年度业绩冲刺季的到来，预计6月企业供应有望放量增长，市场整体仍将保持较高热度，成交将继续回升。