解读：三十年后，房子会不会暴跌后变成“白菜价”

98年房改以来，我们的房地产市场出现了翻天覆地的变化，买房还是不买房，会让连个起点相同的人，走向不同的阶级。然而，最近不少人唱衰楼市，认为房价会在未来大跌，甚至，二十年后，房子会变成白菜价。

我认为，在国家宏观调控、人口发展走势以及经济周期走势的综合作用之下，房价像以前一样暴涨的可能性很低;但是，房产依旧是对抗通货膨胀的好选择，参考西方发达国家，房子变成白菜价的可能性，同样很低。

01房子变成白菜价，可能性很低!

众所周知，通货膨胀是侵蚀家庭资产的“猛虎”。根据官方数据，咱们的通胀水平在4%-5%，也就是说，你啥也不干，资产都在以年化4%-5%的速度贬值，这是持有现金资产的最大风险。

黄金和房产是对抗通胀的良好标的。事实上，热衷于购买实物资产，古已有之，咱们的老祖宗也是“有了钱就买房置地”，事实也证明，只要不发生战争等极端事件，实物资产确实能够为资产保值。

西方国家发展先我们一步，哪怕国家经过发展成为发达经济体，房产的增值也比较稳健。

目前国家严格调控政策，目标不是房价暴跌，而是引导房价稳健增长。按照房产专家杨红旭的估计，20年后房价是现在的4-7倍，中国房价涨幅最大的前三城市，分别是深圳、杭州和上海。

02未来，房价暴涨的可能性，同样不高!

过去10年，中国房价从2008年的均价3657元/㎡，增长到了均价8737元/㎡，平均房价足足涨了2.5倍。销量也从08年的6.59亿㎡增长到了2018年的17.17亿㎡，增长了160%。开发投资额也增长了3倍。

从底层逻辑来看，有三方面原因支撑了房价此轮上涨，一是经济的超高速增长;二是快速的城镇化步伐;三是大量的资金炒作。

然而，从目前的情况看，未来支撑房价上涨的因素，出现弱化。

首先，咱们的经济中速已经从高速转向中高速，未来，经济增速会进一步下探。欧家的GDP增速通常在1%-2%之间。

其次，咱们的城镇化程度已经比较高。未来，城市拆迁、刚需住房的增量都会出现减少，进入城市的人口也是一样。

最后，对于房产的炒作，是国家调控的重点，“房住不炒”的政策会被长期执行。

综上，未来20年，房价暴涨的基础很弱。改善型住房需求逐步超过刚需，棚户区改造会逐渐减少。

03城市房价会出现显著分化。

以往，国内房价上涨是“普涨”，最多大城市涨幅大，小城市涨幅小。未来，这样的格局会发生变化。

房产能否增值会与城市的发展潜力挂钩：有发展潜力、能够集聚人气、经济潜能足的城市房价会上涨，相反，资源枯竭，经济陷入困境的城市，房价甚至会下跌，例如，前段时间，鹤岗房产总价2万元的新闻刷屏。

这对于我们房产投资来说，增加了难度，未来，闭着眼睛买房都能赚钱的情况，不复存在了!投资不慎，买到鹤岗这样的城市，房子真的有可能“白菜价”。