《广州市住房发展“十四五”规划》深度解读

近日，《广州市住房发展“十四五”规划》正式印发(以下简称《规划》)。按照《规划》，广州正以珠江为脉络，立足北部山林、中部都会、南部滨海自然地理禀赋，推进“一区三城”建设，推进中心城区与外围城区建立更加便捷的基础设施联通，优化枢纽型网络城市格局。《规划》提出，广州市住房空间布局要紧密结合产业、交通等要素发展，聚焦产城融合、职住平衡。《规划》中还提出了“稳市场、优租赁、重保障、提品质”。

在对市场的未来有较稳定预期的前提下，我们将连续推出相关报道，帮助置业者更细致地根据各区不同定位和布局来选择合适居所。

广州市住房发展“十四五”规划

“一区一策”

从化区

原则：合理控制开发时序，完善公共服务配套

发展布局：新增住房主要布局在街口街、城郊街、 江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区

规划新建商品住房数量：3万套

花都区

原则：稳定商品住房供需，完善产业平台住房配套

发展布局：新增住房主要布局在融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：8万套

增城区

原则：稳定商品住房供应，加强基础设施配套

发展布局：新增住房主要布局在荔城和新塘区域

规划新建商品住房数量：16万套

白云区

原则：加大商品住房供应，规范住房租赁发展

发展布局：新增住房主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等 城中村改造区域

规划新建商品住房数量：3万套

黄埔区

原则：增加租赁住房供应，加强人才安居保障

发展布局：新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：9万套

越秀区

原则：统筹盘活存量资源，提高住房供给能力

发展布局：新增住房主要布局在登峰村、西坑村和瑶台村等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：0.5万套

天河区

原则：多渠道增加住房供应，大力筹建政策性住房

发展布局：新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片区，以及冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：3.5万套

荔湾区

原则：稳定商品住房供应，加强人才公寓筹建

发展布局：新增住房主要布局在白鹅潭地区，重点集中在茶滘、东漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：3.5万套

海珠区

原则：加快推动城市更新，打造产城融合引领区

发展布局：新增住房主要布局在赤沙村、沥滘村、石溪村和凤和村等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：2.5万套

番禺区

原则：稳定商品住房供应，规范住房租赁发展

发展布局：新增住房主要布局在广州国际创新城、 广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：7万套

南沙区

原则：优化住房供应结构，维持住房市场稳定，强化住房对产业经济发展和创建国际化人才特区的支撑作用

发展布局：新增住房主要布局在横沥岛尖明珠湾片区、珠江街粤港深度合作园和南沙街南沙湾片区，以及金洲村等城中村改造区域

规划新建商品住房数量：9万套

多渠道保障住房供应

中心城区旧改项目多建中小户型

从《规划》中可以看出，未来中心城区住房需求向外围城区疏解，提升中心城区周边区域的住房供应能力，鼓励中心城区城市更新项目建设中小户型住房是大势所趋。而从供应量看，除了将合理释放新建商品住房，还要大力发展公共租赁住房、保障性租赁住房(含人才公寓)以及少量共有产权房，从多渠道保障未来几年的住房供应。而在此次《规划》中提及的“稳市场、优租赁、重保障、提品质”四大主要任务的具体实施细则，则可以让置业者对未来的市场有较稳定的预期。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，广州单独就住房发展发布如此系统的五年规划，印象中还是第一次。提前发布11区的住房发展规划布局，其主旨还是引导住房与产业、人口的协同发展，考虑到目前全市各区发展重点有所不同，“一区一策”的提法使整个《规划》更具针对性和适用性。

未来五年

置业“三看而后行”

1、看产业集聚和轨交沿线

此次《广州市住房发展“十四五”规划》突破性地为每个区未来住房发展作出了“一区一策”的指引，因地制宜推进住房市场体系和住房保障体系建设。适应人口流向和产业发展态势，优化住房空间布局，加大产业用地集中区域以及轨道交通沿线的住宅用地供应，推进职住平衡、产城融合，充分发挥住房发展对于实体经济的支撑和促进作用。

记者深读：

产业用地集中区和轨道交通沿线的住房供应被提到重要位置，值得特别注意的片区包括：海珠区的广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区及轨道交通站点;天河区的天河智慧城、天河智谷片区、广州国际金融城和天河软件价值创新园以及轨道交通站点周边地区;南沙区的科学城、明珠湾、国际金融岛、粤港深度合作园和南沙庆盛科技创新产业基地等重点平台及轨道交通站点周边地区;白云区的白云湖数字科技城、广州设计之都、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区;以及黄埔区的广州科学城和中新广州知识城等重点平台及轨道交通站点周边地区。有业内人士认为，这些由于产业聚集而逐渐出现的居住需求，将很可能成为居住用地供应计划中主要考虑的因素。

2、看新增住房量和各区定位

从分区指引来看，《规划》对中心城区、副中心以及外围城区的住房供应要求在深度上有明显差别。这也为置业者对区域未来价值判断提供了指引。

记者深读：

越秀区、荔湾区、海珠区以及天河区四个中心城区，强调的是推进城市更新，提高中小套型商品住房、政策性住房的供应占比，提高居住环境品质。数据上看，这四个区“十四五”期间新建商品住房量目标总共只有10万套，在全市“十四五”期间新建商品住房目标的65万套中仅占15%左右。换句话说，这几个区的新增住房将主要依靠城中村改造释放，而且更强调整体居住品质的改善。在记者看来，这几个中心城区未来几年新增供应量有限，较适合本来就在市中心工作，且有换房需求的置业者留意。

相比之下，南沙的指引则要求维持住房市场稳定，强化住房对产业经济发展和创建国际化人才特区的支撑作用。因此，南沙未来的新建商品住房，更适合已经或有意在广州南部片区工作的市民选择。而且，未来5年内9万套的新建商品住房，3.2万套的保障性租赁住房(含人才公寓)的规划，也让对该片区有置业需求的市民放宽心。

而其余外围城区的住房发展，则被定位为中心城区人口与功能疏解的主要区域。除了白云区、从化区的新建商品住房未来5年预计为3万套外，其余多个大区的目标都在7万套以上，近年热度颇高的黄埔区更有9万套的规划。众多在广州东部工作的年轻人，完全可以根据自己的工作节奏有条不紊地选择。

3、看所在区域重点片区的动向

记者发现，《规划》中多次强调“产城融合、职住平衡”的重要性，对于有计划在未来几年内置业的广州人来说，需要更充分结合自己的工作性质和工作地点，对产业集中的片区和轨道交通沿线的发展更有信心。通过各区指引，我们也可以很清晰地看到每个区域的住房发展方向，把握好自己的置业节奏。

记者深读：

广州人工智能与数字经济试验区、中新广州知识城、广州科学城、南沙科学城“一区三城”被专门挑出来做了一个“住房发展指引”，强调要优化住房供应结构，提高政策性住房占比，扩大保障性租赁住房供给;加大人才公寓筹建力度，创新人才安居机制，完善人才安居体系;全力做好房地产调控工作。

对此，有业内人士分析，这几个重点片区内的一手住宅产品因为相关概念和发展潜力的打造，特别受到置业者的关注。此次《规划》专门提及“一区三城”，正是希望通过布局更多政策性住房，让相关产业人才有较为充裕的各类住房可选。同时，也可以看出，这几个片区在未来几年仍有相当的发展潜力，在该区域周边工作的置业者可以持续关注新推产品。

肖文晓认为，本次《规划》提出，未来5年广州力争供应新建商品住房65万套，筹建政策性住房66万套，预计可以解决300万人的住房问题。可谓“手里有粮，心中不慌”，上述规划充分考虑了广州人口流入和经济发展的需要，体现广州“多渠道供给，多渠道保障”解决住房问题的底气，也为当前房地产市场调控“稳预期”提供了重要保障。

随着广州各大片区有了属于自己的商业及枢纽地带，各种相关配套和保障也将逐渐成熟，人们不一定非要往中心区靠拢，在工作区域附近就近置业，以较合适的价格，从一手和二手市场中，选择舒适且可负担的产品会更符合每个家庭的规划，同时也加大整个城市格局的舒展和延伸广度。

记者剖析海珠商品房规划——城市更新打开想象空间

“因为长期在海珠区工作，我想在海珠区买一套一手房，但当时除了大干围一带，也没什么特别好的选择，赤沙一带的新房源听说要年底才能出，我等不起了。”在海珠区客村某互联网公司工作的蔡小姐，今年4月份在海珠区大干围某住宅项目购买了一套三房——这也是不少在海珠区工作的互联网公司职员的选择。

一手楼短期内持续缺货

目前海珠区一手住宅供应还比较集中在少数几个项目中，选择余地较少。不过，根据《广州市住房发展“十四五”规划》，海珠区将加快推动城市更新，打造产城融合引领区。未来新增住房将主要集中在赤沙村、沥滘村、石溪村和凤和村等城中村改造区域，未来几年内有望在珠江后航道一段集中释放出更多的新建商品住宅。然而，在短期内，海珠区一手住宅缺货的现状还将持续。而政策性住房，则将重点布局在广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区及轨道交通站点周边地区。

根据广州乐居的数据，海珠区可售的一手住宅产品主要包括南洲路地铁站附近的中海观云府(暂定)，江泰路地铁站附近的时代润南等项目。这两个项目虽然景观资源一般，周围二手居住社区较多，但胜在地理位置够核心，周围配套较齐全。

近年来，海珠区通过招拍挂出让的居住用地不多，今年出让的主要包括石岗路地块和赤沙车辆段地块，这两个地块上的住宅项目，也有望在今年四季度或者明年年初推出市场。

多条旧村所在片区有潜力

这几年，海珠区加快了城市更新速度，多条城中村陆续确定了合作改造企业。今年年初，康乐村、鹭江村确定牵手合生创展集团;五凤沙溪村、五村、泰宁村等村则和广东珠江投资股份有限公司签订旧村改造项目合作协议。5月，赤沙村确定富力为旧改合作企业等。最近，拥有珠江后航道江景资源的南箕村旧改项目，也确定与新世界中国合作。不过，这些旧村改造都要求首先进行安置房的开工建设，城中村改造所释放的新建商品住房还远未有正式推出时间表，但可以预测的是，旧村所在的片区未来几年内将陆续改头换面，也预示着海珠区的潜力片区所在。

年轻高端人才有所居

对于海珠区来说，广州塔、海心桥的存在为市民提供了越来越美的城市客厅。8月16日，《海珠区珠江沿岸地区高质量发展工作方案》获审议通过。结合广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区的发展，广州塔到琶洲一带，已成为广州年轻高素质人才的主要聚集地之一。这些人才的置业安家需要，也将通过多渠道供给实现。因此，《广州住房发展“十四五”规划》，也特别提出海珠区的政策性住房重点布局在广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区及轨道交通站点周边地区。有能力购买一手房的群体，除了留意珠江后航道以及几个地铁站点附近的新产品外，也可以期待赤沙车辆段大型综合体项目的动向。

重点区域

拆解剖析

在四个中心城区中，能称得上“后起之秀”的，当数海珠区，其既有开阔天然的珠江后航道、又有广州“南肺”海珠湿地公园，还有大批可供土地释放的待旧改城中村。在相当长一段时间内，由于临近珠江新城，通过3号线连接非常便利，客村更成为广大白领租房的首选。而广州人工智能与数字经济试验区近几年的崛起，更是被寄予厚望，也为海珠区带来了有多元居住需求的庞大群体。

因此，我们本周将首先对海珠区在《规划》分区指引中的定位和布局进行剖析。下期，我们还将对南沙副中心区，以及增城、白云等能级正在释放的大区进行详细解读，敬请广大读者持续关注。