诸葛找房：3月北京市场表现强劲 二手住宅成交量创近6年同期新高

一、3月北京新房成交量价齐升，朝阳、大兴等14个区域成交走高

【资料图】

（一）成交：3月新房成交继续上升，一季度成交赶超去年同期

2023年3月份，北京新房市场活跃度进一步上升，成交量持续走高，同环比涨势实现“二连升”。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月北京新建商品住宅成交7077套，环比上升46.73%，环比升幅较上月扩大23.67个百分点，同比上升44.13%。不可否认，在当前房地产市场稳步修复的进程中，北京楼市成交端的回升势头较为显著，展现出了一线城市强韧性的特征。

从一季度成交来看，在前3月成交端持续发力的带动下，一季度北京新房整体成交规模赶超去年同期。数据显示，2023年一季度北京新建商品住宅成交15819套，较去年第四季度下降16.18%，较去年同期上升20.83%。展望后市，房地产市场逐渐从“强复苏”迈入“稳恢复”阶段，预计4月新房成交大概率以稳为主，随后在6月房企冲刺为冲半年度业绩，推盘及促销力度将会加大的助力下，二季度新房整体成交有望迈上新台阶。

（二）价格：3月新房价格止跌转涨，同比涨幅走阔

2023年3月份，在新房成交活跃度持续上升以及部分高端项目热销的带动下，北京新房价格止跌转涨，重回50000元/㎡以上水平，且同比涨幅进一步扩大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月，北京新房成交均价为52501元/㎡，环比上涨8.1%；同比上涨9.56%，同比涨幅较上月扩大9.12个百分点。

（三）供应、库存：3月新房供应创新高，库存量下降

2023年3月份，北京新房供应大幅放量，同环比双双转涨，且单月批准上市套数创近11个月以来新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月新房批准上市套数8572套，环比上月上升811.9%，同比上升89.8%。库存方面，在去化端持续发力之下，本月库存量下降，同比升幅也收窄在3%以内，数据显示，2023年3月北京新房库存量为98598套，这是库存量时隔11个月再次降破10万套，环比下降8%，同比上升2.34%，同比升幅较上月收窄8.63个百分点。从去化周期来看，3月去化周期为16.9个月，较上月缩短2个月。

2023年3月，北京市区有21个商品住宅项目获取预售证，分布在昌平、房山等12个区域，其中，房山区为推新主力，共有4个新领销许项目。位于昌平区北七家板块的未来砚园为本月预售规模最大者，推出16栋住宅楼，共2220套房源可供销售，预售面积为105401.58㎡，其为刚需友好型项目，预计周边将陆续引进丰富且优质的教育资源。

（四）分区：3月大兴区成交领跑，14区成交环比上升

从3月北京区域新房的成交表现来看，大兴区成交量领跑，3月成交810套，昌平、顺义2区也表现不俗，分别以735套、690套的成交量位居区域第二、三；与此同时，西城、延庆2区成交体量偏小，单月成交均低于50套，成交占比均不足1%。

较上月成交量的变化来看，有14区成交呈现上升态势，较上月增加2个区域，且其中含有3个区域的成交量较上月翻倍，西城区、房山区位居成交涨幅前二，分别较上月上涨200%、155.19%；与此同时，延庆区近2月成交保持稳态，均成交39套；仅有海淀1区成交下滑，降幅为3.74%。

（五）板块：TOP19板块成交超百套，良乡板块升至首位

从3月各板块的成交表现来看，19个板块成交超100套，较上月增加10个。其中，房山区的良乡板块成交活跃度大幅提升，由上月第七升至本月成交首位，3月成交401套，较上月增加280套，成交均价32917元/㎡。其次为海淀区的温泉板块，虽然位次由上月首位下滑至本月第二，但成交量却较上月增加了75套至315套，成交均价为62429元/㎡。大兴区的西红门板块位居第三，3月成交311套。丰台区的梅市口路，顺义区的胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇，以及昌平区的东小口3个板块跻身成交前六，3月成交均超200套。

（六）房企：5家房企销售额超30亿，城建发展揽金居首

从各大房企在北京市场的表现来看，14家房企销售额突破10亿元，较上月增加5家。其中，凭借多个热销项目，城建发展销售业绩升至首位，3月实现销售额41.56亿元；华润置地稳居榜二，本月实现销售额36.1亿元，较上月增加13.29亿元；首开股份升至第三，销售额为36.03亿元；中海地产和中国金茂的销售表现也较为亮眼，分别以35.52亿元、34.08亿元跻身销售额前五。整体来看，品牌国央企在北京新房市场的揽金地位长期处于靠前之列，如华润置地、中海地产等，头部优质民企也踊跃创下佳绩，如龙湖、万科等。

（七）项目：北京建工揽星宸成交量领先，北京城建·天坛府成交额居首

从3月份北京新房成交套数TOP20项目来看，昌平区项目上榜率居高，共占据6个席位，且成交规模在60-130套之间。其中，房山区的北京建工揽星宸位居成交套数首位，3月成交327套，该项目凭借优越地段、醇熟配套等多重优势，入市即热销，成为北京置业者的性价比优选。大兴区的橡树湾（红橡润园）、星光都荟合苑分别以191套、188套位居成交第二、三位，二者成交单价水平相差也不大，分别为62755元/㎡、53913元/㎡。昌平区的国誉燕园和宸悦国际分别凭借126套、125套的成交量跻身前五，成交均价分别为34961元/㎡、50153元/㎡。

从成交金额排行来看，昌平、丰台、朝阳以及大兴4区项目揽金能力不相上下，各上榜3个以上项目。其中，东城区的北京城建·天坛府凭借绝对的高单价优势，本月成交金额领先，实现22.13亿元的成交额。同时，橡树湾（红橡润园）凭借较高的成交体量进入了本月成交金额前二之列，实现成交额12.81亿元，丰台区的永定金茂府销售收金表现也不俗，3月成交额达11.85亿元，位居第三。

二、3月北京二手住宅成交创近6年同期新高，价格实现“五连涨”

（一）成交：3月二手住宅成交突破2万套，一季度同环比双双现涨

进入3月份，北京二手房市场持续释放暖意，成交升势迈步显著，单月成交规模时隔23个月再次突破20000套，创近6年同期成交新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月北京二手住宅成交22192套，环比上升44.9%，同比上升31.14%，单月成交同环比实现“二连升”。

从一季度成交来看，在前3月成交稳健发力的带动下，北京一季度二手房成交同环比双双呈现涨势。数据显示，2023年一季度北京二手住宅成交45815套，较去年第四季度上升49.08%，较去年同期上升24.21%。由于近期购房需求释放力度显现出走弱态势，但3月底北京正式启动存量住房交易“带押过户”模式，利好政策的加持或将使得北京4月二手房成交维持稳态，二季度整体成交将会进一步上升。

（二）价格：二手房市场均价“五连涨”，3月同环比涨幅进一步扩大

自2021年底起，北京二手房市场均价大致呈现持续上涨态势，且价格走势较为稳健，月度涨跌幅均不超3%。2023年3月，北京二手房价格继续上扬，同环比涨幅进一步走阔。数据显示，2023年3月北京二手住宅市场均价为62547元/㎡，环比上涨2.64%，环比涨幅较上月扩大2.03个百分点；同比上涨8.77%，同比涨幅较上月扩大1.08个百分点。

（三）调价房源：3月涨价房源占比下降，较上月回落6.5个百分点

从涨降价房源来看，2023年3月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为16.1%，较上月下降6.5个百分点，虽然占比稍有回落，但仍然维持在15%以上水平。整体来看，3月市场情绪复苏的持续性呈现出一定的疲态，业主涨价信心稍有回落，也展现出市场正从快速复苏迈入常态化阶段。