观点：4月上海新房成交7093套，套均总价651万元环比降3%

5月5日，据上海链家研究院的监控数据显示，4月份，上海全市共成交新建商品房7093套，环比下降22%，成交金额462亿元，环比下降24%，套均总价651万元，环比下降3%，成交均价58954元/平方米，环比下降3%。

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综合今年前4个月数据，上海全市新建商品房累计成交金额2081亿元，同比增长21%，成交套数29298套，同比增长19%，套均总价710万元/套，同比增长2%，成交均价63698元/平方米，同比增长3%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾提到，4月份大部分楼盘尚处于认购阶段，所以成交量环比下滑。从最近几批供应的认购和积分触发情况来看，因为今年集中供应的楼盘中不乏热门板块、热门楼盘，所以认购依然较为积极。不少优质楼盘即使没有触发积分，开盘当日去化也达到了百分百。

从积分触发的情况来看，除第二批中的徐汇百汇园，认购分数刷新高106.64分，其余楼盘的积分基本都在合理范围内，并未出现高分扎堆的情况。第三批的29个项目中，目前有6盘触发积分，其中也并未出现超高分。

另据上海中原地产数据，4月新建商品住宅供应面积为72.07万平方米，环比减少18.20%。当期一共入市29个项目，3万元/平方米-6万元/平方米的首次改善项目有13个，接近一半数量，这些产品是市场成交主力，有助于成交稳定在高位。

具体来看，分环线而言，4月份外郊环间成交3309套，占上海全市总成交量的47%。郊环以外成交2104套，占比30%，占比较今年以来有所增加。2023年前4个月，外郊环间成交占比53%，中外环间成交占比12%，均较去年有所增长。郊环以外成交占比下滑，占比21%。

从均价来看，4月份中外环间成交均价79271元/平方米，同比下降36%，各环线中跌幅最大。内中环间均价112267元/平方米，同比增长11%。2023年前4个月，中外环间均价80747元/平方米，同比增长8%，涨幅最大。外郊环间跌幅最大，同比下降4%。

分区域来看，4月份成交量TOP3区域为浦东、青浦和奉贤，分别成交1337套、1251套、851套。2023年前4个月，累计成交TOP3区域为青浦、浦东和嘉定。成交同比下降的区域为虹口、浦东、崇明、黄浦和长宁。从均价来看，徐汇、崇明、宝山和松江的均价同比下降。

从前4个月的累计成交情况来看，TOP5板块为徐泾、顾村、临港新城、东外滩和马陆。

从总价段来看，400万-600万元的占比增加较为显著，占比达到36%，增加了10个百分点。400万元以下的占比下降，较去年减少了12个百分点。

杨雨蕾指出，截至4月底，第四批集中供应楼盘也官宣入市，共有24个项目，合计6808套房源，共约77.9万平方米。今年集中供应的节奏愈发规律，基本是每月一批。虽然每批的供应体量不大，但是频率变快，每月都有入市的新盘可供购房者选择，且市区的供应量相对较为充足。从开盘情况来看，因为每批次供应体量不大，所以累计开盘套数同比去年下降19%，截至目前，累计供应量仍低于去年。但若按照每月一批的供应入市，今年整体的供应量预计会和去年不相上下。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从以往历史来看，小阳春集中放量后，4月成交量都会出现休整、回调。4月最后一周上海公布了第四批集中供应房源，总体来看，延续小幅快走的步调，提供充分的选择余地。另外，4月最后一天上海公布实施多子女家庭住房公积金支持政策，再次表明管理层对市场需求的差异化引导，同时也表明对楼市的呵护，这对提振市场信心有一定作用；预计5月还会延续当前的交易温度，成交维持在中高位运行。