诸葛科技：7月土地市场降温 溢价率下行 流拍加剧

一、供应：7月土地供应量下降，住宅用地“量缩质提”

(资料图)

7月供地节奏放缓，推出楼面价小幅回落但仍处于较高水平。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年7月供应土地405宗，供应规划建筑面积为3377.03万㎡，同比下降30.7%，环比下降46.09%；推出楼面均价为5382元/㎡，同比上涨42.61%，环比下跌9.61%。7月土地市场供地规模季节性回落，此外，不排除受近期买卖市场复苏缓慢的影响，各地推地节奏适度减慢。但地块整体品质仍然较高，推出楼面价同比实现“四连涨”。预计随着8月份到期的供地清单数量增加，供应规模有望回升。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地，下同。

7月住宅用地供应“量缩质提”，各等级城市供地量全线下降。从地块性质来看，7月份住宅用地供应端呈现“量落价涨”态势，综合用地及商办用地的供应量价双双下跌，其中住宅用地、综合用地的供应量均下降超40%。分各能级城市来看，2023年7月，各等级城市供应量呈现全线下降态势，其中一线及三四线城市降幅均超50%，二线城市供应规模较上月下降31.3%，但略高于去年同期，同比小幅上涨5.05%。推出楼面价方面，一线城市推出楼面价同环比双双降超20%；二线城市环比下降，同比上涨；三四线城市供地质量明显提高，推出楼面价同环比双双上涨。

二、成交：7月土地成交量价齐落，一线城市成交稳中趋升

7月土地市场成交量价齐落，住宅用地跌幅最小。据诸葛数据研究中心监测，2023年7月全国主要地级市土地成交441宗，成交规划建筑面积为3208.71万㎡，同比下降46.61%，环比下降27.43%；成交楼面价为5825元/平方米，同比下跌8.88%，环比下跌17.75%；土地出让金为1869.13亿元，同比下跌51.4%，环比下跌40.33%。供应端收紧加之销售回款速度较慢下房企拿地信心受挫，7月土地市场成交动力明显下降，而且，从地块性质来看，住宅、综合及商办用地成交同环比均呈下滑态势，其中，住宅用地降幅相对较小，成交量价环比降幅均低于15%。展望后市，近期中央及多个高层会议重磅发声支持加快推出利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，销售端复苏有望加快，房企拿地信心也将随之上升，下月土地成交有望显露出回稳向好迹象。

7月一线城市成交稳中趋升，二线及三四线城市成交双双受挫，同时各等级城市收金规模呈现全线同环比下降态势。分等级城市来看，仅一线城市土地成交量环比小幅上升，二线、三四线成交双双下降。其中，7月一线城市成交31宗，成交规划建筑面积309.71万㎡，同比下跌34.99%，环比微涨3.95%；成交楼面价为20778元/㎡，同比下跌6.63%，环比下跌30.52%；土地出让金643.55亿元，同比下跌39.29%，环比下跌27.78%。本月北上广深4城均有地块成交，且上海贡献最大，成交17宗，带动一线城市整体成交规模稳步上升。

7月二线城市土地成交146宗，成交规划建筑面积1175.65万㎡，同比下跌52.82%，环比下跌28.65%；成交楼面价为6198元/㎡，同比下跌19.63%，环比下跌27.29%；土地出让金728.7亿元，同比下跌62.08%，环比下跌48.11%。本月二线城市拍地活动持续减少，而且多城土拍热度也有所下降，导致二线城市整体成交量价齐落。

7月三四线城市土地成交264宗，土地成交规划建筑面积为1723.33万㎡，同比下跌43.34%，环比下跌30.4%；成交楼面价为2883元/㎡，同比上涨1.94%，环比下跌14.58%；土地出让金496.87亿元，同比下跌42.47%，环比下跌40.64%。可以看到，三四线城市成交动力虽然不足，但价格水平却略高于去年同期。

三、热度：7月热度回落、流拍加剧，一线城市高溢价低流拍并存

7月土地市场热度持续回落，流拍现象加剧。数据显示，2023年7月全国主要地级市溢价率为4.8%，环比下降1.53个百分点，同比上升1.47个百分点。7月土地成交热度再度下降，截至本月，溢价率已连续3月下降，且仍处于中低位水平。流拍率方面，本月流拍率为19.38%，较上月上升5.13个百分点，依旧处于历史高位水平，可见土地市场仍然面临较为严重的流拍压力。

一线城市高溢价低流拍并存，二线城市成交热度下降明显，三四线城市流拍现象大幅增多。分等级城市来看，溢价率方面，各等级城市溢价率环比全线下降，且二线城市降幅居首，但均略高于去年同期的溢价水平。其中，一线城市溢价率为6.76%，较上月回落1.63个百分点，赶超去年同期约2个百分点；二线城市溢价率仍然处于最低水平，且已连续4月下降，本月环比降幅最大，较上月下降了2.08个百分点，略高出去年同期0.34个百分点；三四线城市溢价率较上月下降1.27个百分点至4.68%，高出去年同期1.8个百分点。

流拍率方面，7月一线城市流拍率同环比双降；二线城市环比微降，但仍略高于去年同期；三四线城市流拍现象大幅增多。其中，一线城市流拍率为3.13%，同环比分别下降2.14、4.77个百分点；二线城市流拍率为10.43%，较上月微降0.13个百分点，高出去年同期2.23个百分点；三四线城市流拍率依旧最大，为25%，达近17个月流拍率高峰。整体来看，7月一线城市土地市场相对较稳，二线、三四线城市则面临低溢价高流拍并存的压力。

四、城市：上海土地收金大幅领先，松江洞泾纯宅地70.63亿位居成交总价首位

东部地区城市土地出让活跃度依旧较高，上海、北京土地出让金位居一二。从7月城市土地出让金分布来看，东部地区城市土地出让活跃度仍然相对较高，尤其是上海、南京等东南沿海城市收金持续可观。其中，上海遥遥领先，7月土地收金达406亿元，上海计划于7月中旬开启的二批次第一轮土拍已顺利收官，历时3日共计成交15宗地块，其中10宗封顶摇号，平均溢价率7.82%，再度刷新了溢价率新高，可见上海土拍表现不俗，热度持续走高。同为一线城市的北京在本月多场土拍的助力之下，凭借155亿元位居土地出让金第二。此外，宁波、南京、成都以及杭州的收金表现也不俗，均超80亿元。整体来看，房企投资继续向核心城市聚集，揽金居高者仍然主要聚焦于一线及核心二线城市。

上海高价地块云集，松江洞泾镇地块70.63亿位居成交总价首位。从地块成交总价TOP10榜单来看，一线城市几乎全覆盖，其中上海地块占据多数份额，共6宗；其次为北京，上榜2宗；广州、南京各上榜1宗。从溢价情况来看，仅有3宗底价成交，其余7宗均触顶成交。其中，华发实业掷资70.63亿元触顶拿下上海松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，位居成交总价首位；与此同时，闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块凭借成交价61.48亿元位居第二，最终由中国铁建摇号竞得，其实，今年上海第一批次土拍中，中国铁建曾与万科联合拿地，这次又获得一幅宅地，深耕闵行的意图明显。北京大兴区西红门镇DX04-0102-6004地块、DX04-0102-6006地块位居成交总价第三，该地块吸引了华润置地、城建、建发等13家房企参与竞拍，且都是独立报名，最终，由中建玖合54.05亿元+现房销售面积2.6万平方米摇号摘得。此外，广州、南京分别上榜的天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块与雨花台区铁心桥街道数字大道以北、迎江路以西地块均由底价成交，总成交金额分别为45.05亿元、29.2亿元。

五、房企：国央企仍为拿地主力，7月中国铁建位居拿地金额首位

国央企仍为拿地主力，民营房企出手放缓。从7月单月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，中国铁建位居拿地金额首位，7月总权益拿地金额为93.28亿元，在上海、苏州、合肥等多个核心一二线城市均有斩获，证明自身资金实力的同时布局长三角的意图明显。华发股份位居第二，7月权益拿地金额70.63亿元。建发房产、首开股份的拿地力度也较此前有了明显增加，分别位居本月第三、四位，拿地金额均超60亿元。此外，从房企权益拿地金额TOP15榜单中各类性质企业数变化来看，自4月份以来，市场复苏持续性减弱，国央企逐步走向拿地金额头部区间，俨然成为了土地市场的重要投资力量，与此同时，受资金压力影响，民营房企身影又出现了逐步减少的局面。