实施“非居改保” 拓展供应渠道

今年全国住房和城乡建设工作会议提出，要以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题，大力增加保障性租赁住房供给。

随着城市产业升级步伐加快，盘活存量闲置非居住房屋成为部分城市空间资源开发的重要途径。近年来，多地加大保障性租赁住房建设筹集力度，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房（以下简称“非居改保”）予以支持和规范引导，拓展保障性租赁住房供应渠道，提升闲置非居住用房使用效率。

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规范户型标准明确出租对象

为加大保障性租赁住房供应力度，多地对“非居改保”项目的规模、户型、布局及出租对象等方面进行规范。

规模及户型方面，山东省济南市的改建项目应独立成栋（整幢）或为能够实施封闭管理的独立空间（整层），单个改建项目规模不少于50套；户型以宿舍型或公寓型房源为主，公寓型建筑面积一般不超过70平方米，宿舍型套内面积控制在25平方米左右（上浮幅度不得超过20%）。

福建省漳州市要求，改建后的保障性租赁住房原则上不得少于50套（间）且建筑面积不少于1500平方米；单套（间）建筑面积不超过70平方米，以建筑面积50平方米以下的小户型为主。福州市提出，“非居改保”项目中，工业（产业）园区配套用地建设保障性租赁住房要以30平方米以下户型为主，房源应集中式建设，规模上不少于50套（间）。

布局及出租对象方面，天津市要求“非居改保”项目重点布局在轨道交通沿线、工业产业园区、商业商务集聚区、高校科研院所周边等人口聚集、交通便利、配套完善、需求旺盛的区域，精准对接住房租赁需求，促进职住平衡，引导产城人融合、人地房联动。

福州市将出租对象定为新市民、青年人等住房困难群体，其中，园区企业、机关事业单位投资建设的保障性租赁住房，可重点面向本单位、本园区职工等特定群体出租。

广东省深圳市近日投入运营的首个“非居改保”项目寓见安居·泊寓主要面向单身年轻群体和刚刚就业的大学生，房内还配置了基础的厨房操作台及卫生间设施，部分两房户型配有燃气及独立厨房。

完善配套布局打造优质生活

“这里的设计风格很适合年轻人，我特别喜欢这样的房间布局。”刚刚在寓见安居·泊寓项目安家的刘女士高兴地说。

为更好地配合租户需求、提升生活便利度，深圳市寓见安居·泊寓项目以服务青年为中心，房间布局设计考虑年轻住户的使用需求，针对他们的生活习惯，配备健身房、影音室、乒乓球室、萌宠空间等设施，打造生活便捷、服务优质的社区生活。

济南市提出，项目应在满足设计规范的基础上，优化公共区域服务设施，适当增加符合年轻人特点的图书室、会客交流场所、快递收取点、管理用房等公共活动设施。室内装修及配套标准应满足承租人基本生活、起居等需求。同时，改建后的保障性租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光条件，符合给排水、供电等相关要求。

广东省广州市规定，“非居改保”项目的改建建筑面积在5000平方米以上（不含5000平方米）的，应当按照改建建筑面积的6%集中设置公共服务设施用房或者项目自有公共活动区。公共服务设施用房或者项目自有公共活动区宜设置在首层，产权不变。公共服务设施用房优先由房屋所在街道办事处、镇人民政府统筹使用；明确不需要统筹使用的，作为项目自有公共活动区使用。

加强运营监管建立退出机制

为实现“非居改保”项目的可持续发展，多地明确了项目运营监管、退出机制等内容，实现规范管理。

对于项目运营监管，福州市依托现有住房租赁服务监管平台，加快推进数字化管理，租赁合同期限不得超过6年，租金标准由第三方房地产评估机构进行评估后确定，租金应略低于同地段、同品质市场租赁住房租金标准，具体市场租金标准由住房保障部门会同发改部门定期发布。

天津市住房和城乡建设委员会提出，要加强对项目出租、运营等方面的监管，建立日常巡查检查机制，原则上各区住房和城乡建设委员会每年对本区改建项目进行不少于一次的全覆盖检查，每两年进行一次集中核查。对存在提供虚假资料、未落实保障性租赁住房管理政策、分割转让、分割抵押、“以租代售”等违法违规行为，采取限期改正、终止改建行为、纳入信用监管、取消水电气热价格和税收优惠等处置措施。

济南市要求，“非居改保”项目运营管理机构应具备企业法人主体资格、经营范围包含“房屋租赁”业务、具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉；没有相关经营资质的，应委托专业化企业代为运营。同时，建立完善各项突发事件应急预警及处置制度，落实房屋结构安全、用水用电安全、消防安全责任制。

深圳市寓见安居·泊寓项目探索“市场化+保障性租赁住房”相结合的长租公寓模式，70%房源作为保障性租赁住房，30%房源市场化运作，做到当年分配供应，让保障性租赁住房实现保本微利、可持续经营。

对于项目退出机制，广州市提出，保障性租赁住房项目认定书有效期届满，申请人可以在期满三个月前向区住房和城乡建设部门申请注销。天津市要求，改建项目运营年限期满后，如需要继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前6个月提出续期申请，重新组织认定；未提出申请或未获批准的，产权人、实施主体和运营主体应积极协商退出工作，产权人于运营年限期满后30个工作日内，向住房和城乡建设部门提出恢复原有用途的申请；改建运营年限未满时提出退出申请的，产权人、实施主体和运营主体应与承租人积极协商并达成一致意见后方可申请退出，同意退出后，项目房屋及水电气热价格等将纳入原用途管理。