企业压缩办公成本 一线城市写字楼空置率大幅上升

戴德梁行研究显示，作为上海写字楼租赁市场的传统支柱行业，金融业的租赁成交量在2018年同比下滑了3.5%。

“办公室被收回，我们从福田区的卓越世纪中心搬到了罗湖区的一个公寓楼。”一个在深圳从事互联网金融行业的负责人坦言，出于压缩成本等种种因素，公司办公地点已经从之前的高档写字楼搬走，办公室大小也从此前的整层，变成了现在的几个办公室。

除了因为企业失利减少租赁外，仲量联行上海商业地产部总监张静表示，联合办公运营商不断扩张，企业越来越多地采用灵活办公方式，科技类、新媒体公司需求尤其强劲。

在北京创业两年的杨光表示，由于处于创业初期，公司并未形成一定规模，就没有在写字楼正式租赁办公用地，而是在共享办公场所租了几个工位。“需要开会的时候，约个会议室就行。”

个性化办公或成新增长点

多机构预测，未来三年，一线城市办公楼市场仍处于供应高峰期。优质办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源浪费严重等问题将日益显现。

戴德梁行数据显示，未来仅北京一地，新增供应将多达637.5万平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供应316.8万平方米，其中69.3%位于新兴商圈。

世邦魏理仕预测，除广州外，一线城市优质办公楼的整体租金增速将低于五年同期平均水平。为应对商业环境变化、降低企业运营成本及负债，将有更多企业将其核心业务迁至联合办公空间。

不少业内人士建议，地方政府宜根据新型城镇化发展规划，结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等，对商办产品进行合理规划。一方面，从规划与土地供应、投放节奏等方面合理控制商业地产开发，另一方面，引导企业创新商业业态，盘活存量市场。

经济减速并不是造成企业退租增加的唯一原因，部分写字楼设施陈旧、配套差、管理不善等问题也是一些企业退租的重要原因。北京一公司负责人表示：“我们是做设计的，但写字楼多中规中矩，没有个性，所以趁着企业规模扩张，换了办公地点。”

“我们原来所在的写字楼虽然也在东三环，但设施陈旧，物业管理也较差，楼里企业、行业众多布局凌乱，客户到访后，多有公司不可信的感觉。”这位负责人说，新换的办公场所，装修设计现代，人性化十足。

对此，魏东说，近两年在城市更新的背景下，“商场改办公”和“酒店改办公”项目明显增加。以北京为例，2019年前三季度，北京城市更新类写字楼新增供应约占全市新增供应的40%。预计未来2-3年，北京市场上会出现更多此类项目。

“这些项目凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可降低企业租赁成本的布局设计，更加受企业租户的青睐。有些地段好的项目甚至在没入市时就已被预租。”魏东说。

同时，魏东表示，随着中国金融市场的逐渐开放，境外金融机构将会越来越多地进入中国市场，这无疑将会给中国的写字楼市场带来利好。金融开放将会是循序渐进的过程，未来3-5年，境外金融机构将会逐渐渗透到中国的主要城市，它们对写字楼的地段和品质要求较高，且承租能力较强，因此会带动城市写字楼市场的需求。

戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为，未来人工智能、科创产业的大力发展也将促进需求提升，政府宜着力培育，让其成为优质办公楼的主力租户。

世邦魏理仕中国区研究主管谢晨表示，人工智能、云计算和物联网等行业的持续高速发展，将与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等领域融合，并创造出新的商业机会。而且，随着中国进一步扩大对外开放力度，新增外商投资和外资金融机构的入驻亦将为一线城市写字楼需求带来新的增长点。

张波也认同上述观点。他表示，中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用，TMT领域的业务和从业人数将继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案革新，更多租赁需求有望被开发。

58同城、安居客报告显示，2017年10月-2018年9月，一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主，这三大产业占北京和深圳租赁成交面积超80%，占上海和广州租赁成交面积超60%。

此外，随着城市群的崛起，都市圈的建立，政策环境变得更有吸引力，部分二线城市正成为一些企业的新选择。58同城、安居客报告显示，六个重点二线城市中，西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大，西部经济的崛起正在推升办公需求。“首店经济+网红效应”持续为成都的市场输血，吸引着更多国内外企业和人才落户，让成都的写字楼租赁热度持续提升。

“写字楼的竞争已突破城市界限。”张波指出，目前，二线城市经济上紧追一线城市，政策上提供更多优惠，各城市间对人才和企业的争夺更加白热化，二线城市核心商务区的价值正在获得更多认可。