房企并购债破冰，行业集中大幕拉开，后半场关键还看销售端

【大河报·大河财立方】（记者 吴春波）在获得政策层面支持后不久，国内房企并购债券融资实现破冰。

1月26日，上海清算所消息显示，建发房地产集团有限公司（以下简称建发房产）和招商蛇口工业控股股份有限公司（以下简称招商蛇口）分别在银行间市场成功发行并购票据，合计金额为22.9亿元，其中建发房产募资10亿元，招商蛇口则募资12.9亿元。

记者注意到，在一些房地产企业通过并购债券举起并购大旗的同时，如世贸、雅居乐等一些地产企业已经将部分核心城市的核心项目端上“货架”，通过出售项目的方式回收现金。同时，房地产行业进入并购集中大幕已经拉开。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于目前仍保持较好资产质量的房地产企业来说，通过发行此类金融工具，后续有助于形成更多的融资渠道和资金来源，对于后续业务开展将形成更大的支持作用。

房企并购债发行破冰，相关贷款不纳入三条红线监管

根据上海清算所消息，建发房产实际控制人为厦门市国资委。建发房产称，募集资金中4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权、4.6亿用于项目建设，另有0.8亿元用于偿还到期债务工具。

对于并购票据募集资金用途，招商蛇口表示，公司2021年8月收购一个以住宅为主的城市更新项目的部分股权，募集资金主要是置换发行人前期投入资金及后续资产投资。

公开资料显示，招商蛇口为全国性房地产开发企业，截至2020年底主要三项指标全部绿档。

值得注意的是，此次中期票据是首批由房企在银行间市场发行的专门用于并购项目的债务融资工具。中期票据募集的中长期资金匹配房地产行业所需资金需求。

记者梳理发现，并购票据此前很少用于房地产行业。2020年～2021年间，国内发行数笔并购票据，但并购票据发行人必须承诺，募集资金不得用于金融投资及土地一级开发、商品房建设、保障房建设等。

本次两家房企并购票据的发行，也意味着房企并购债发行已经破冰。

严跃进表示，在满足当前房地产市场合理融资需求的政策导向下，首批并购中期票据的成功落地，是金融机构以市场化方式支持房地产行业健康发展的一次有益探索。银行业金融机构重点支持优质房地产企业兼并收购一些出现经营困难的大型房地产企业的优质项目。

为何并购票据会放开对房企产行业限制？时间拉回一个月前。2021年12月，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称《通知》），明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

另据财联社1月6日报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

地产行业再集中大幕拉开，“项目并购”被认为是化解风险有效手段

实际上，不仅仅是票据，对于房企并购的其他融资通道也已打开。

华润置地官微1月26日披露，此前一日，该公司及华润万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将全力支持华润置地、华润万象生活并购业务发展，将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于两家公司的并购业务。

华润置地称，此次合作协议的签署将支持其把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用。

实际上，招商银行并非唯一一个打开房企并购融资通道的银行业机构。1月21日，浦发银行簿记发行了房地产项目并购主题债券（22浦发银行02），债券规模为50亿元，期限为3亿元，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。

浦发银行表示，将稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，助力房地产行业良性循环和健康发展。

业内人士认为，两家银行的布局，是对央行和银保监会发布政策的积极响应，为金融机构参与房企出险资产处置提供了新的支持，有利于化解房地产行业流动性风险。

公开资料显示，2022年1月份，房地产行业延续去年下半年以来的低迷行情。为保现金流、偿还到期债务，房企纷纷开启“卖资产”模式。奥园、世贸、融创、雅居乐等头部房企纷纷拿出旗下项目出售，其中不乏商业地标性质的优质资产。

同时，随着市场上兜售项目的房企越来越多，一些资金相对宽裕的房企，尤其是一些国资背景的房企则开启“买买买”节奏，房地产行业并购集中的大幕随之拉开。

《通知》发布后，央行金融市场司司长邹澜公开表示，我国房地产行业的市场化程度是比较高的，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。

在其看来，企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

保交房成现金流关键，后半场关键仍在销售端

2021年下半年，随着违约房企越来越多，为防止房企债务违约演变成为大规模的楼盘烂尾，33个省市相继出台措施，加强商品房预售资金监管，确保在建楼盘的顺利交付。其中西安、石家庄、泉州等政策力度相对严苛，主体结构封顶仅能提取50%的重点监管资金。

房地产行业咨询机构克尔瑞认为，此轮政策变动的底线是保交楼，最大限度维护住房者的合法权益。

在此背景下，房企从销售端获取现金流和发展资金的难度加大。除非主动出售项目资产，“保交楼”也成为房企从销售端获取现金流和偿还贷款的关键。市场方面，奥园、佳兆业和花样年等规模房企纷纷提出了各自的“保交付”目标。

政策层面，1月11日，最高法发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》提到，人民法院不能随意对预售资金监管账户采取保全和执行措施，要避免因为不当操作而导致施工单位工程进度款无法拨付到位，进而导致项目停工。

在融资端，龙头房企“保交楼”相关融资也获得投资者支持。1月27日，地产龙头企业万科发布公告称，该公司完成发行2022年度第一中期票据，发行金额30亿元，募集资金拟用于万科旗下5个住宅项目的建设开发。

记者注意到，目前已有国内省市通过降低首付比例方式，引导当地合理购房消费。1月26日，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》。安徽首次针对房产等消费，提出了降低首付比例的概念，是首个明确降首付的省份。

严跃进表示，房企还是要积极和地方政府沟通，如果地方政府政策层面可以进一步放松，类似安徽表态降低首付，客观上后续市场交易是可以回暖的。而企业本身来说，积极开拓融资渠道加快既有项目销售，也是更好改善企业现金流的关键点。

在严跃进看来，房地产各类指标的最终变化，都和销售数据有关系。如果销售数据不好，类似收购以后，也会面临资产处置的问题。目前行业并购只是其中行业风险出清的重要一步，后续还要看销售数据的改善。

责编:刘安琪 | 审核:李震 | 总监:万军伟