2月居民中长期贷款15年来首现负增长，房地产调控将如何发力？

与2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融数据不及预期，居民中长期贷款成主要拖累。

业内人士普遍分析，居民中长期贷款罕见回落一方面反映了住房需求信心不足，地产行业形势依旧严峻；另一方面也说明，当前的房地产政策继续放松的预期进一步升温，月内降准概率增加。

对比历史上多次地产调控周期，此轮调控效果短期内不及预期，与当前周期面临的几个特殊因素不无关系。有地产研究人士对记者表示，当前房企走出债务危机“重整旗鼓”与销售端回暖已互成“必要条件”。中信证券首席经济学家明明预测，未来在“房住不炒”原则下，必然还有更多政策和举措提振居民购房信心，尽力扭转当前形势，房地产的宏观指标有望在今年二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

2月信贷数据释放什么信号？

央行3月11日发布的金融统计数据报告显示，相比超预期好转的1月，数据在2022年2月明显反转，总量及结构均低于预期。其中信贷方面，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元（同比减少4790亿元），代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元）成为主要拖累。

值得注意的是，这是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。此前1月份，虽然该项数据延续了两个月的同比少增，但仍然实现新增7424亿元。机构普遍分析，这再次反映2月房地产市场销售遇冷，居民购房意愿较弱。此前克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。

“本次居民贷款回落主要体现在中长贷首次负增长，而居民中长贷的重要部分是房地产按揭贷款，这从侧面说明，当前房地产的形势较为严峻。”对于2月居民中长期贷款数据回落，明明对记者表示，银行放贷一般滞后于地产销售，而地产单月销售面积增速从去年三季度开始进入负增长，因此去年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

去年四季度以来，监管鼓励并购、引导房贷成本[5年期以上LPR（贷款市场报价利率）]下降，各地因城施策的举措层出不穷。据申万宏源统计，至今已有至少55个城市推出房贷利率（上浮加点）降低、首付比例下调等鼓励政策，最近郑州更是率先重启了去库存“利器”——棚改货币化安置。

中泰证券研究所地产负责人陈立认为，目前按揭利率下行更多反映的是前期积压按揭贷款投放完成后，新增需求不足导致的贷款利率下行，是结果而非驱动因素。可以印证的是，2021年10月按揭贷款投放力度改善后，个人该按揭贷款增速出现了短暂的反弹，但定金及预收款的增速却持续向下。

这轮调控有何不同？

居民的购房意愿为何依旧偏弱？红塔证券研究所所长李奇霖团队分析，主要原因在于居民对房企交付期房不信任，对可能出台的房地产税存在担忧。中国银行研究院资深经济学家周景彤认为，政策效果当前在不同城市间分化较大，除了政策时滞外，也与市场预期转变需要时间有关。

从调控手段来看，供给端包括土地供给调节、房地产资金来源与融资渠道、限价和限售及保障性住房供应，但往往效果有限；需求端按照力度由强到弱分别是：首付比例、房贷利率与额度、购房资格等限购措施、交易环节税费等。但从数据来看，见效时间也因阶段不同而长短不一。

对于当前的调控周期，长江证券首席经济学家伍戈分析认为，去年开发贷的回落时点明显早于购房者的销售回款，已经说明此轮地产收缩不同于传统需求端调控的结果，而是来自供给端的约束。

这也决定了调控的困难和效果有所不同。陈立认为，经过较长时间的去库存和房企周转模式的变化，库存不再投资过剩是此轮房地产周期与历史的本质性差别。“这一轮最大的难题在于三四线城市的房地产需求已经在上一轮棚改货币化过程中比较严重的透支了，三四线需求不足，土地财政收入下降，地方财力紧张。而一二线城市则是供给不足，面临房价上涨的风险。”明明对记者表示。周景彤也认为，由于我国城镇化速度放缓、人均住房面积已接近发达国家水平、人口老龄少子化提前且加速到来等，房地产业正在由卖方市场向买房市场转变，由增量市场向存量市场转变。

对于此轮调控周期，综合历史经验和当前环境，华安证券预测不会短于6个月，最长大概率不超过12个月。以此计算，此轮调控最快在4月结束，最慢会持续到年底。

房地产宏观指标或在二季度出现拐点

数据走弱的同时，市场预期未来或有更强有力的支持政策陆续出台。

此前安信证券统计数据显示，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，其中前三季度到期压力明显较大。近日穆迪也在一份报告中提示，融资渠道紧张及庞大的再融资需求将加大中国房地产开发商的流动性压力，并导致2022年年内违约数量增加。2022年底之前，国内B1或以下评级开发商共有约240亿美元的债券到期。

一位常年研究地产行业的机构人士对记者表示，房企“重整旗鼓”和居民恢复购房信心已经互成“必要条件”。当前，开发商国内融资环境在改善，地产项目收并购也在逐步推进，但房企摆脱困境的主要支撑仍来自经营性现金流。陈立认为，要进一步扭转房地产市场需求下行，可以考虑适当进一步引导LPR长端利率下行，通过按揭利率的主动性降低，对冲购房需求预期的下行。

明明也认为，需求端的回暖关键在于市场信心的改善，当前居民对房价预期不佳，购房观望情绪浓，加上房地产融资的“三道红线”和集中度管理限制仍然存在，房企经营压力较大、加杠杆意愿较弱。未来，政策必然还会通过各种举措来提振居民购房信心，尽力扭转当前的局势，但“托而不举”、“房住不炒”以及“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的原则不会改变。结合政府工作报告最新表述，他认为未来地产调控会更加灵活精准，一方面继续“因城施策”和“良性循环”，另一方面加快保障性租赁住房计划的落地和推进，预计房地产的宏观指标今年在二季度和下半年陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

对于货币政策，多家券商预判，致力于宽信用的政策还会以各种形式进一步出现，而考虑到银行间流动性正在边际收紧，宽松的方式降准或优先于降息，预计本月LPR下行概率相对更大。不过申万宏源分析师秦泰认为，要稳定居民购房信心，短期内需要加快优质房地产项目处置，盘活开发商融资，长期则需要工业化带动更广泛的城镇化。

责编:李震 | 总监:万军伟