世界微资讯！物业公司被法院强制执行，签物业服务合同需注意哪些法律问题？丨以案说法

【大河报·大河财立方】（记者 段伟朵）物业公司与业主之间，总有很多相爱先杀的故事。7月20日，记者从河南省高级人民法院获悉，近日，灵宝市人民法院执行完毕一起案件，执行的主要内容就是“请”物业公司撤离所服务的小区。这背后有哪些需要注意的法律问题？记者进行了采访。

【执行】

不受欢迎又“赖”着不走，

(资料图片仅供参考)

物业公司被强制执行

灵宝市某小区业主对小区物业公司服务不满意，双方多次沟通未取得实质性结果。2021年，该小区业主委员会将灵宝市某物业公司起诉至灵宝市人民法院，要求物业公司退出小区的物业区域。

灵宝法院审理后，依法判决被告物业公司退出该小区的物业服务等内容。一审被告不服判决，上诉至三门峡市中级人民法院。三门峡中院审理后判决：驳回上诉、维持原判。

判决书生效后，物业公司迟迟未履行义务。近日，该小区业主委员会向灵宝法院申请强制执行。灵宝法院普通执行一团队在收到执行申请后，依法当面向该物业公司工作人员送达、张贴公告，要求其在期限内退出涉案小区物业服务，并告知拒不履行的法律后果，不过，该物业公司依然没有主动履行法律义务。

7月15日，灵宝法院执行突击队出动16名警力、4辆警车携带必要警用装备前往涉案小区开展强制执行行动。在强大执行力量的威慑下，被执行人物业公司打消了逃避执行的念头，组织员工携带自有财产有序撤离。当天中午，涉案小区业主委员会代表向执行干警递交结案申请书，该案件顺利执行完毕。

【说法】

“剪不断，理还乱”，

物业公司与业主之间这些法律关系需注意

物业公司被强制执行，背后映射的是物业与业主之间“剪不断，理还乱”的法律关系，这类案件在实务中并不罕见。此前，濮阳县人民法院就审理过一起类似的案件，物业公司以小区业委会成立不合法，不具备诉讼主体资格为由抗辩，能获得支持吗？

此前，濮阳县某小区因不满小区物业公司相关服务，遂由该小区业委会发出通知，不再要求濮阳县某物业管理有限公司提供物业服务，并附有408户业主签字。随后，该小区业委会与另一物业管理公司签订了物业服务合同，并向原物业公司发出通知，并送达其工作人员，要求终止前期物业合同，三天内撤离小区，并移交物业用房及相关资料。

原物业公司以该小区业委会成立不合法，不具备诉讼主体资格；其与小区业主签订的系正式物业合同，不是前期物业合同；业委会要先经过业主大会解聘才能选聘新的物业服务公司等为由进行抗辩。双方多次协商无果，该小区业委会将物业公司诉至法院。

河南省濮阳县人民法院经审理认为，业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第十条的规定，业主委员会有权提起诉讼，故该小区业委会在本案中作为原告提起诉讼，主体适格，最终判决被告某物业公司于判决生效后十五日内搬离某小区，并依照《物业解释》第十条规定，移交相关设备等。该案二审维持原判。

濮阳县法院认为，行使管理权的主体为小区业主，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对业主委员会成立及其产生进行干预，本案中被告物业公司并非小区业主，无权对业主委员会成立的相关事宜提出异议。此外，随着小区建设完成，业主不断入住，业主对于小区事务如何管理的需求不断增加，考虑到建设单位选聘的物业服务企业与这种不断增加的业主需求之间存在差距，应将选聘物业服务企业的权利交到业主手中，这也是小区业主行使小区事务自治权利的必然要求。

【法条】

《民法典》就物业服务合同有专章规定

记者注意到，《民法典》就物业服务合同相关问题进行了专章规定。其中，第九百四十条明确，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十六条明确，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第九百四十九条明确，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

责编:王时丹 | 审核:李震 | 总监:万军伟