世界看点：南昌拟退出“集中供地”背后：土地市场持续低迷

【大河报·大河财立方】（记者 朱娟）10月28日，江西省住房和城乡建设厅对外发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》（简称《措施》）。在持续完善房地产政策方面，《措施》提到，发挥省联席会议办公室牵头协调作用，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

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政策一出，立即引发市场关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策提及了“发挥”“协调”“力争”等词，说明此类想法已经形成，但担心遇到阻力和困难，毕竟目前各地都在执行集中供地政策。

持续低迷的土地市场

南昌试图退出“集中供地”的背后，是持续低迷的土地市场。

今年以来，南昌已完成三轮集中供地，从成交结果来看，虽有部分地块热度较高，但撤牌流拍现象严重，整体明显偏冷。

先看10月11日结束的南昌第三轮集中供地，出让的22宗地块中，有12宗地块流拍，数量超过一半。余下10宗地块，有1宗溢价成交，5宗底价成交，4宗“熔断”转线下摇号，共揽金48.2亿元。

再看南昌第二轮集中供地，原计划出让19宗地块，但在正式开拍前3天，南昌市自然资源和规划局连发4条公告，终止其中10宗地的拍卖。余下9宗地块，有6宗溢价成交（含4宗触顶摇号），3宗底价成交，总成交金额53.88亿元。

相比第二轮和第三轮集中供地超半数地块撤牌、流拍，南昌首轮集中供地中，11宗地块全部成功出让，其中6宗底价成交，5宗进入摇号竞拍阶段。

根据统计，今年南昌三轮集中供地合计供应涉宅用地52宗，成交30宗地，合计揽金约153亿元，远不及去年。从拿地企业来看，在南昌前两轮集中供地中，赣系国企累计拿地12宗，占成交地块60%，且多以底价成交；第三轮集中供地中，全国性知名央企、民企几乎集体“躺平”，地方国企托底现象明显。

值得注意的是，南昌对土地财政依赖度较高。2020年南昌土地与财政依赖度为56%，高于省会城市均值(44.9%)及全国水平(44.3%)。去年，南昌土地市场揽金184.66亿元，较2020年大幅下降，创下6年新低。

集中供地政策存在优化可能

集中供地政策出台于去年年初，按照自然资源部要求，22个重点城市改变原有的分散式供地模式，采取集中供地政策，集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上全年不得超过3次。

这22个城市包括广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、重庆、成都、天津、青岛、北京、上海、无锡、郑州、济南、长沙、宁波、长春、沈阳。除这些试点城市外，徐州、西安、南昌等地自发实行集中供地方式。

集中供地政策的初衷是稳定土地供应预期，从而达到稳房价、稳地价的目的，但在实际执行过程中，受各种内外因素影响，一定程度上引起了土地市场的震荡。

从2021年全国土地市场成交规模来看，整体收缩明显，武汉、合肥、杭州、厦门、重庆、深圳等城市均未能如期完成全年供地计划。尤其当年第二和第三轮集中供地的热度明显下降，终止出让、流拍、底价成交等成为集中供地的“主流”。

进入2022年，情况也并未出现好转，随着房地产市场持续探底，土地市场越发趋冷。据中指研究院统计，截至10月27日，22城供地计划完成率不足五成，其中长春、重庆不足三成。

实际上，为了扭转土地市场低温态势，早在今年初，多地就已对集中供地政策进行优化调整，包括青岛、成都、济南、苏州、重庆、郑州等在内的多个城市明确提出，将集中供地由三轮改为四轮进行。9月，武汉还发布通知，将三轮集中供地改为六轮，计划在9月、10月、11月安排第四、五、六批次集中供地。

长沙调整的力度更大。9月23日，长沙供地云官方通知，其土地推介方式将进行调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。而在长沙之前，徐州、西安等地先后取消集中供地模式。

严跃进表示，集中供地、三道红线和房贷集中度政策都是此前房地产市场过热时出台的政策，即和楼市热度有较大的匹配关系。当前房地产大环境出现了变化，对于此类政策提出调整，恰是吻合了市场化导向，也体现了一城一策的重要决策。

“集中供地政策落实到目前，也出现了一些新情况，比如说四季度出现了较多的四批次供地现象，和此前一年三批次的供地模式相比已经有了变化。而目前集中供地的模式和稳地价的关系反而少了，更多体现为各地加大土地供应，确保土地出让金稳定的导向。”严跃进说。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，随着房地产行业进入下行阶段，土地市场也将随之发生大幅调整，地方政府土地财政模式难以为继。接下来，地方政府为稳定土地市场，预计会加大优质地块的供应比例，并放松地块出让条件，市场较差的城市地价也存在下调预期，同时在集中供地模式、规则上，也存在优化可能。

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