提前还房贷？排队！丨极刻_快看点

大河财立方《极刻》第821期

(资料图)

大河财立方记者 裴熔熔 朱娟 杨萨

近期，“提前还房贷”热度再涨。

大河财立方记者从郑州多家银行获悉，近期正迎来近几年最密集的一波提前还贷潮，部分银行线下申请渠道已经关闭，将启动线上申请系统；也有部分银行称线上渠道正常受理提前还贷业务，但由于预约人数较多，需要排队等待；还有银行称线上预约额度已满，需要线下预约。

“提前还房贷”为何又掀高潮？为何出现还贷难？提前还贷是否真的划算？

提前还贷受阻

近期，首套房贷款利率密集下调，有关“降低存量房贷利率”的呼声渐高，许多在房贷利率高点上车的购房者，一边期盼着政策福利能延伸至存量房，一边开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。

然而，钱到位了，提前还贷却变难了。

“攒了一年钱，本来想着终于可以提前还房贷了，结果银行说不能线上预约，即使线下预约也要排队等好几个月。”郑州的刘先生沮丧地告诉大河财立方记者，他于2020年在郑州购房，贷款利率为5.88%。由于“高位站岗”，他每年过年前后都会提前还一部分贷款。最近，他得知郑州首套房贷利率已降到3.8%，便计划全部结清，没想到却遇到了还款难的情况。

某股份制银行郑州分行客户经理告诉大河财立方记者，该行提前还贷线下申请近期已经关闭，正筹划上线线上申请系统，预计2月5日上线，还请客户等待具体通知。

“近期咨询提前还贷业务人数激增，可以说是近几年最密集的一波提前还贷潮，线下申请近期关闭可能也与此相关。”上述客户经理说。

某国有大行客服告诉记者，河南地区线上申请通道目前正常开放，可预约25天以后、60天以内的还款时间。若线上申请未成功，可在工作日联系客户经理或贷款经办行咨询了解，也可到线下网点咨询。

郑州银行、中信银行相关工作人员也透露，目前线上渠道正常受理提前还贷业务，虽然申请人数较多，但办理时间一般不超过1个月。也有部分银行称，目前线上预约额度已满，需要线下预约、排队等待。

提前还贷究竟能省多少钱？大河财立方记者以上述刘先生为例，算了一笔账，贷款100万元，利率5.88%，30年偿还计算，每月月供为5918.57元。若提前偿还50万元，则每月仅需偿还2959.29元。

“提前还房贷”为何又掀高潮

从贷款额度“一万难求”到如今扎堆提前还贷，买房人为何有如此大的转变？

“我当时以5.88%的房贷利率买的房，现在的房贷已经降到3.8%，理财产品收益也不理想，还不如提前把贷款还上，降低每月的还款压力。”2019年在郑州购房的李女士向记者分享了自己提前还贷的原因。

IPG中国区首席经济学家柏文喜接受大河财立方记者采访时也表示，这么多人提前还房贷主要是由于在宏观经济预期不佳的情况下缺乏投资机会，理性选择自然就是将手中闲置的资金提前归还房贷以节省部分利息支出。

近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。

“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受大河财立方记者采访时说。此外，他建议银行方需要对此类提前还贷的动机有充分的认识，理解客户的金融需求，主动改善服务。

为何出现还贷难？柏文喜认为，这主要是由于银行本身是依靠存贷利差盈利，而且房贷业务又是银行违约率较低、抵押充足的不忍割舍的业务。另外，大规模的提前还贷会打乱银行的流动性计划安排，也是导致银行不乐于接受提前还贷的原因之一。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，对于银行来讲，房贷是最优质的资产之一。银行通过存款利率和理财产品来募集到较低成本的资金，然后来做房贷业务，是银行很重要的一个盈利渠道。如果大家都提前还贷，那么这个业务逻辑就行不通了，银行肯定不愿意。

购房者应理性选择是否提前还贷

对个人来说，提前还款仍需结合个人实际情况。

柏文喜认为，在个人手头资金宽裕而又无合适投资机会的情况下，选择提前还房贷是正确的。“这里边的一个决定性变量是投资收益率与房贷按揭利率的对比，如果前者低于后者就可以选择提前还贷，但也要以不影响家庭生活的正常支出为前提。”

李宇嘉认为，如果购房者手上有闲散资金无法实现更好收益，且未来没有大笔支出，在收入较稳定的情况下，提前还贷未尝不可。

“购房者要及时掌握自己贷款行的政策变化，做好规划，提前进行预约。多数购房者选择的是等额本息还款方式，在还款前期还的利息较多，如果已经提前还款多年，那么就已经偿还了大部分利息，这样就不适合提前还款了。”李宇嘉建议。

值得一提的是，随着房贷按揭利率持续降低，部分站在“高岗”上的存量房贷借款人试图通过提前还款来减轻还贷压力，或者通过“商转公”置换贷款成本，降低住房消费负担。其中，“违规转贷”现象再次引发关注，其间隐藏的违约违法隐患、高额收费、信息泄露等情况，还有贷款期限不匹配等问题，需提醒消费者注意。

此外，一些借款人签订的贷款合同中明确，提前还款需要支付相应的违约金额。提前还贷是否更“划算”，购房者应结合自身实际情况决定。

责编:王时丹 | 审核:李震 | 总监:万军伟