天天看点：房地产又迎利好消息，内房股现普涨行情

【大河财立方 记者 赖苏婷】继“多箭”齐发后，房地产行业又迎来利好政策，今日内房股出现普涨行情。业内人士表示房地产行业复苏信号不断，预计未来行业投资回报将得到改善。

三箭落地后，又迎利好政策

(资料图)

2月20日晚间，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，对私募股权投资基金管理人（以下简称管理人）开展不动产投资业务提出具体规范要求。

2月21日，内房股出现普涨行情。截至晚间收盘，光大嘉宝领涨内房股，股价上涨9.88%，报收每股3.56元。此外，深振业A股价上涨5.82%，中洲控股股价上涨5.08%；华夏幸福、华发控股、信达地产也迎来小幅上涨行情。

此前，“三支箭”纷纷落地。据不完全统计，从去年11月以来，全国各地银行与房企新增授信签约额已超2.9万亿元，被称为“第一支箭”；增信债权工具有效落地，控制行业出清主体范围，被称为“第二支箭”；涉房上市公司股权融资方案加速落地，“保交楼、保民生”及补充流动资金成募资主要用途，被称为“第三支箭”。

易居研究院研究总监严跃进在接受大河财立方采访时表示，当前设立不动产私募投资基金试点是对“第三支箭”政策的延续和细化。在这个利好点下，可以看出房地产行业的复苏态势明显增强。预计在房屋销售市场回暖的大方向下，各类房地产资产的估值获得修复，相关的投资回报会逐渐得到改善。

提及“特定居住用房”，为保交楼提供保障

根据《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的政策内容，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

其中，“存量商品住宅”是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

严跃进认为，相比过去私募基金的投资范围，最大的变化是提及了“特定居住用房”。对于取得预售许可证、已经有购房者认购但没有交付的产品，其住房产品的产权关系、债权债务关系和法律纠纷关系较为复杂，此类产品是当前保交楼的重点关注对象，也是私募基金重点关注的内容。

住房金融高级经济师陈斌在接受大河财立方记者采访时表示，经过对房地产行业的调控，现存的房地产企业资质较为优良。当前政策推出后，私募能为房企增加融资渠道。房企可以利用私募基金提供的资金，为现存的项目提供资金保障，进而达到稳定房地产市场，保交楼、稳民生目的。

专家：要求门槛较高，须具备专业能力

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜告诉大河财立方记者，从文件可以看出，监管部门对管理人提出了较高的要求。

根据文件可知，管理人需满足十条情形方可设立不动产私募投资基金，当中包括：“具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币。”“具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验。”“具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名。”“试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的，前款第（六）项要求可为在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币”等内容。

柏文喜分析，监管部门对管理人设定较高门槛，包括须股权结构稳定、公司治理健全、实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，须为具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。此外，对不动产投资基金也设定了较高的投资门槛，首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。不动产基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募，鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

“监管部门在积极推进不动产私募股权基金试点，发挥不动产私募股权投资基金作用，促进房地产融资和推动房地产行业复苏与市场回暖。同时，为稳妥推进不动产私募股权投资基金试点，采取了提高投资者准入标准、加强行业指导等审慎措施。”柏文喜说。

房地产存量时代到来

广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉告诉大河财立方记者，预计未来市场不缺楼房，缺乏的是可持续产生现金流的不动产。

他分析提到，不动产要实现可持续产生现金，一方面与楼宇自身的区位有关，但更重要的是对不动产的运营能力。该政策发布，意味着房地产行业将进入存量时代，不动产的价值将由运营能力决定，不动产基金将扮演重要的运营角色。

“以往，不少人盲目买房实现了收益增长，但以后只有投资运营好、维护好的房子才能实现保值、增值。”李宇嘉说。

附：不动产私募投资基金试点备案指引（试行）

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