焦点快播：2022年全国法拍房挂拍量再创新高！河南位列第三

【大河财立方 记者 段伟朵 朱娟】2022年，全国法拍房挂拍量再创新高，住宅挂拍套数突破30万套。

近期，中指研究院发布的数据显示，2022年，我国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%，全国法拍房市场规模已经增至1.4万亿元。从各省挂拍量来看，2021年，全国范围内四川、广东、河南3省挂拍量位列前位，均超3万套。

上述数据如何解读？2月22日，大河财立方记者进行了采访。

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再创新高，去年全国法拍房共挂拍60.6万套

根据中指监测数据，从挂拍量来看，2022年全国355城共挂拍86.4万套，在以同一标的物为基准进行剔重后，挂拍套数为60.6万套，较2021年增长35.7%，挂拍金额约1.4万亿元。

从挂拍物业类型来看，2021、2022年住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数近90%。2021年，住宅共挂拍23.6万套，占比超50%，2022年住宅挂拍量同比增长34.6%，占比基本持平。

从各省挂拍量来看，2021年，全国范围内四川、广东、河南3省挂拍量位列前位，均超3万套，其中四川为法拍房挂拍量最高的省份，挂拍量约3.5万套。2022年，全国整体挂拍量大幅增长，四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东7省市挂拍量较高，均超3万套，其中四川、重庆两地挂拍量达6.6万套、3.2万套，同比增长超80%，增量较高。

从各城市法拍房挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于二线城市。挂拍方面，2022年，前20城中二线城市数量为12个，三四线城市7个，top20合计挂拍18.8万套，占比提升至31.0%，其中重庆挂拍约3.2万套，同比增长超80%。另外，部分城市挂拍量增长幅度超100%，如昆明、成都、遵义、苏州、长沙等，其中昆明同比增长高达161.9%，共挂拍1.1万套。

IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉大河财立方记者，2022年法拍房挂拍增加的原因，主要是经济下行和疫情影响导致的居民收入状况恶化推升了按揭贷款违约率所引发。法拍房的激增，一方面反映了过去一段时期居民购房使用了过高的财务杠杆从而导致了抗风险能力不足与断供问题的出现，另一方面也反映了楼市不振使得居民以自行出售按揭房来化解断供压力难度的提升。

易居研究院研究总监严跃进接受大河财立方记者采访时表示，市场行情不好和疫情下各种纠纷增多都会导致法拍房挂牌增加。“市场行情不好，法拍房消化肯定就不好。另外，烂尾楼的问题，还有债务纠纷等，也会使得房子被拍卖。”

2022年成交量不升反降，同比下降14.9%

不过，中指研究院发布的数据显示，从全国范围来看，法拍房成交率整体较低，2021年成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算成交率为30.9%；2022年法拍房限购政策全面执行，叠加房地产市场下行，导致法拍房成交率明显下滑，2022年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

从成交物业类型来看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市场住宅成交9.3万套，占成交总量的67.3%，成交金额近1600亿元，占总金额42.0%；2022年，法拍房整体成交量下降，其中住宅成交量降幅较小，占比进一步提升，住宅共成交8.1万套，占比68.5%，成交金额1224亿元，占比44.8%。

分省市成交套数来看，2021年，江苏、广东、浙江3省成交量明显高于其他省份，均超1万套。而挂拍量较高的四川、河南成交量相对较低，在7000-8000套之间。2022年，江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量仍处在较高水平，超1万套。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降约10个百分点，2022年成交率最高的省市为北京，成交率46.1%，较2021年下降8.1个百分点。

中指研究院分析，由于法拍房主要源自债务纠纷，法拍房挂拍量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高，虽破产中小企业量较多，但法拍房价值认可度仍较高，法拍房成交量、成交折价率相对较高。

同时，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。2022年，我国经济下行压力较大，涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势，据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。

“各个城市间法拍房成交率分化严重背后，隐藏着不同区域楼市冷暖所体现的二手房市场交易活跃度差异，以及当地楼市的流动性状况。”柏文喜告诉记者，大连、郑州两个城市，经济活跃度较低，居民收入增长较慢，存量房市场不够发达，加上房价上涨的想象空间有限和法拍房数量远远超出市场承接能力，自然就导致了法拍房挂拍量高而成交率低的情况。

从线上“捡漏”到全面限购

法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下不动产进行拍卖，以拍卖所得款项来偿还债务。

2016年6月，最高人民法院规定，“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式”，该规定于2017年1月1日起实施。由此，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。

大河财立方记者了解到，2021年上半年，受房地产市场热度较高影响，上海、杭州等热点城市陆续收紧法拍房限购政策。2021年年底，最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，明确自2022年1月1日起，法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，法院不予准许。至此，法拍房不限购的“口子”被统一“扎起”。

2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行，共同导致了法拍房市场成交量出现下行。经济更为发达的长三角、珠三角城市中法拍房挂拍量、成交量均较高，而部分地区挂拍量高增但成交量仍较低，如大连、郑州等地，低成交率也反映出当地经济活跃度受限、房地产市场活跃度较低。

法拍房交易存在隐性风险，需要竞买人调查判断

业内人士告诉大河财立方记者，目前，法院拍卖均采取网络拍卖方式进行，法院会根据拍品的具体情况确定起拍价格，根据网拍规定，一拍起拍价降价幅度最高可以达评估价的30%，若一拍没有人参与竞买，导致流拍，将启动二拍程序，二拍起拍价最多可在一拍起拍价基础上降幅20%。

根据相关规定，法拍房可以由双方当事人议价、向相关指导价部门进行定向询价、网络询价、专业机构评估等方式来给出起拍价。从成交情况看，法拍房与普通商品房的销售规律类似，“老破小”流拍的几率更大，而物业好、学区房、交通便利的房屋，成交率相对较高。一些特别优质的房源还会引发多轮延时，溢价成交。

与二手房不同的是，法拍房本身带有复杂的司法关系，购房者需要提前弄明白房子可能面临的相关风险。对此，中指研究院认为，相较于二手房等，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未能明确告知，包括房屋是否存在长期租约、非法占用、无法落户等问题，需要竞买人自行调查判断。

针对法拍房可能存在的纠纷，记者了解到，河南省高院此前发布关于不动产评估、拍卖、变卖相关问题的工作指引（试行）明确，执行法院对拍卖标的物进行网络拍卖之前，必须及时向税务部门查询拍卖标的物因司法拍卖应缴纳的增值税、契税、个人所得税等各项税费金额、计算方式、税费负担主体以及历史欠缴税费情况。执行法院负责对拍卖标的物腾清交付，不得在拍卖公告、特别提示等公示信息中载明“法院不负责腾清交付”等信息。案外人对标的物占有合法且可以对抗申请执行人等特殊情况除外。

责编:王时丹 | 审核:李震 | 总监:万军伟